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Veja o que muda com as novas regras para contratos de compra de imóveis

Termo sugere cláusulas sobre temas como atraso na obra e distratos nas transações de compra e venda de imóveis

O Ministério da Fazenda anunciou na última quarta-feira (27) a assinatura do Pacto do Mercado Imobiliário. O acordo firmou compromissos para o aperfeiçoamento da relação entre incorporadores e compradores de imóveis com o objetivo de reduzir a judicialização dos contratos de compra e venda e tornar as negociações mais transparentes e seguras.

As definições versam sobre questões como a exclusão de cláusulas consideradas abusivas para o consumidor, como a cobrança de serviços de assessoria técnico-imobiliária, o estabelecimento de multas para o atraso na entrega da obra e dos porcentuais restituídos aos compradores sobre o valor pago em caso de distrato, ou seja, da devolução de unidades negociadas. Em 2015, 50 mil imóveis foram distratados no país, de acordo com dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe).

Para o diretor da entidade, Luiz Fernando Moura, os termos apresentados respondem aos anseios do setor e representam um “grande avanço” ao dar maior equilíbrio à relação contratual, distribuindo melhor a responsabilidade de incorporadores e compradores.

“Há pontos importantes nos quais o comprador está sendo beneficiado. Por outro lado, o termo pode inibir as rescisões dos contratos motivadas pela frustação da expectativa de lucro do comprador em relação ao imóvel, por exemplo, o que é bom para o equilíbrio das relações e do negócio, beneficiando o conjunto de compradores”, acrescenta.

Moura diz ainda que a ideia é a de que a orientação seja adotada por outros Tribunais de Justiça [a assinatura do pacto ocorreu no TJ do Rio de Janeiro] e ganhe mais publicidade para que se crie um modelo de contrato a ser utilizado em praticamente todos os negócios.

Outro lado

Lúcio Delfino, diretor-presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), reconhece que alguns termos do pacto são positivos para o comprador, em especial os que se referem à multa sobre o atraso na entrega das chaves, mas que outros são mais prejudiciais para ele, como a possibilidade de perda do sinal e de até 20% do valor pago em caso de distrato.

Ele acrescenta, ainda, que a orientação vai de encontro a alguns aspectos do Código de Defesa do Consumidor (CDC), mas que em outros é contrário a decisões anteriores do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o que faz com que não se saiba até que ponto ele será aceito pelo judiciário.

“Os próximos contratos que forem firmados nessas novas regras têm força jurídica maior, mas nada impede que o comprador que se sinta lesado por alguma cláusula peça a revisão dele na Justiça, até porque não se trata de uma legislação. Além disso, o CDC está hierarquicamente acima deste acordo”, acrescenta.

Projeto de lei

Está em tramitação no Senado o projeto de lei nº 774/2015, que versa sobre a devolução dos valores pagos pelos compradores em caso de distrato. O texto, de autoria do senador Romero Jucá, sugere porcentuais mais elevados para a multa paga pelo comprador pela rescisão do contrato, o que é visto como um retrocesso pelo diretor-presidente da ABMH, Lúcio Delfino. O diretor da Abrainc, Luiz Fernando Moura, por sua vez, acredita que os termos apresentados no pacto deveram influenciar a redação final do projeto de lei, por indicar um consenso do que seria uma relação mais equilibrada entre incorporadores e compradores, que é o que a lei deve buscar.

Volume de distratos é menor neste início de ano

O volume de unidades distratadas entre dezembro de 2015 e fevereiro de 2016 somou 11 mil unidades e representou um aumento de 5,1% em relação ao registrado no mesmo período do ano passado. Já no acumulado do ano, até fevereiro, o cenário é de queda de 21,7% no número de imóveis distratados (5,3 mil) no comparativo com o igual bimestre de 2015. Os dados são da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe).

“A quantidade maior de distratos se dá quando as unidades estão sendo entregues ou porque o comprador não consegue assumir o financiamento, ou porque teve a expectativa de lucro frustrada. As unidades entregues no final de 2015 e início de 2016 foram as comercializadas ainda em 2012, quando a situação do país era bem diferente da de hoje, o que justifica este aumento [no trimestre]”, explica Luiz Fernando Moura, diretor da Abrainc.

Sobre a retração no número de rescisões registradas no bimestre – assim como a que ocorre sobre os resultados trimestrais desde setembro – Moura explica que elas devem ser entendidas como um reflexo da redução do número de lançamentos e de vendas, o que faz com que o número absoluto de distratos também seja menor.

Devolução

Analisando-se o trimestre móvel, o volume de distratos vem caindo desde setembro de 2015. No acumulado de 2016, até fevereiro, 5,3 mil unidades foram devolvidas às construtoras, 21,7% a menos do que no mesmo período de 2015.

Fonte: Gazeta do Povo

Acordo aperta as regras para compra de imóvel na planta no Brasil

Um acordo firmado nesta quarta-feira (27) entre governo federal, órgãos de defesa do consumidor e entidades do mercado imobiliário definiu novas regras para os contratos de compra de imóveis na planta, buscando suprimir abusos de incorporadores e vantagens indevidas dos compradores.

A intenção do pacto, firmado no Tribunal de Justiça do Rio, é normatizar os contratos para reduzir litígios judiciais e diminuir barreiras ao mercado de imóveis na planta, que tem sofrido com a crise.

As regras propostas se referem ao distrato –desistência da compra do imóvel após a assinatura do contrato–, que sairá mais caro para o comprador desistente.

As incorporadoras, por sua vez, não poderão mais cobrar taxas de serviços extras nem instituir a figura do condomínio antes da regularização do prédio na prefeitura.

As incorporadoras que atrasarem o lançamento dos empreendimentos terão de pagar multa aos clientes.

NA JUSTIÇA

O acordo não tem força de lei. Os signatários pretendem que as regras sirvam de norte para decisões judiciais e representações da Secretaria Nacional do Consumidor, ligada o Ministério da Justiça, signatária do documento, em eventuais representações em todo o território nacional.

O setor imobiliário, representado por três entidades –a Abrainc (associação das incorporadoras), a Câmara Brasileira da Indústria da Construção e a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário–, comprometeu-se a usar as regras em contratos futuros.

De acordo com a Fazenda, a ideia é que o texto sirva como base para a redação de uma nova lei para o setor, cuja legislação em vigor data de dezembro de 1964.

CANCELAMENTOS

Os debates sobre o distrato começaram em outubro passado, porque o número de cancelamentos cresceu em função da crise econômica.

Segundo dados da Abrainc, compradores desistiram de adquirir 11,4 mil unidades no trimestre encerrado em setembro –alta de 26,3% frente a igual período de 2014.

As 15 maiores incorporadoras do país amargaram 50 mil distratos no ano passado. Neste ano, há uma queda, em função também do mercado menos aquecido.

Pelas regras acordadas, quem desistir da compra terá de pagar multa de 10% do valor do imóvel até o limite de 90% do valor já quitado. Uma segunda sanção possível é a perda do sinal pago mais 20% de multa sobre o valor já quitado.

Atualmente não há uma regra estabelecida. Geralmente, quando o caso chega à Justiça, a decisão mais usual determina que as incorporadoras devolvam de 75% a 85% do valor pago pelo cliente.

Outra mudança diz respeito ao atraso do empreendimento. Hoje, a incorporadora pode entregar a obra com até 180 dias de atraso.

Agora, a partir do 30º dia, ela passará pagar ao comprador 0,25% sobre o valor do imóvel, a cada mês.

A partir do 181º dia, a multa mensal sobe para 2%, com juros de 1% ao mês.

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NOVAS REGRAS

O QUE É?

Pacto entre governo federal, órgãos de defesa do consumidor, incorporadoras e construtoras

PARA QUE SERVE?

Para reduzir processos judiciais nos distratos

É LEI?

Não, mas pode nortear decisões judiciais

VALE EM TODO O PAÍS?

Foi firmado no Rio, mas a proposta é replicar o pacto em outros Estados do país

O QUE MUDA?

1) Quem desistir da compra depois da assinatura do contrato pagará multa de 10% do valor do imóvel (até 90% do valor já quitado) ou perderá o sinal e pagará multa de 20% do que foi pago

2) Caem taxas como "serviços técnicos imobiliários", "taxa de decoração" e "taxa de deslocamento"

3) Em caso de atraso na entrega, a partir do 30º dia a incorporadora pagará ao comprador 0,25% sobre o valor do imóvel, a cada mês; a partir do 181º dia, a multa sobe para 2% ao mês (mais juros de 1% ao mês)

4) Comissão de corretagem será deduzida do valor do imóvel

5) O condomínio só poderá ser cobrado do proprietário depois da emissão do habite-se pela prefeitura

6) Prazo de garantia para "vícios de qualidade" (ex: porta ou janela que não funciona) passa de 90 dias para 5 anos; para "defeitos de segurança" (ex: sistemas hidráulicos e elétricos), passa de 5 para 20 anos

Fonte: Folha de São Paulo 

Setor imobiliário espera retomar crescimento

Segundo dados da Abrainc/Fipe, crise político-econômica afetou diretamente vendas e lançamentos de novos empreendimentos entre dezembro e fevereiro

Curitiba – A crise político-econômica jogou para baixo os indicadores do setor imobiliário. É o que mostram os dados nacionais referentes ao trimestre dezembro-janeiro-fevereiro levantados pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) e Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), divulgadas ontem em Curitiba. A retração atinge diretamente as vendas, mas a queda nos lançamentos mostram que as empresas pisaram mesmo no freio. De dezembro de 2015 a fevereiro de 2016 foram registradas 16.752 unidades lançadas em todo o Brasil, um recuo de 8,6% face ao mesmo período do ano anterior. No acumulado do ano de 2016 (até fevereiro), os lançamentos totalizaram 4.638 unidades, volume 11% superior ao observado entre janeiro e fevereiro de 2015.
O total de unidades vendidas de dezembro a fevereiro foi de 22.362, um recuo da ordem de 18,9% frente às vendas do mesmo trimestre do ano anterior. Já nos dois primeiros meses do ano, as vendas do setor (12.656 unidades) apresentaram queda de 17% frente ao que foi vendido no mesmo período de 2015.
O número de unidades entregues também caiu. No período, foram entregues 30.313 unidades, queda de 27,2% em relação ao número de unidades entregues no mesmo período do ano anterior. No acumulado, as entregas totalizaram 16.771 mil unidades, número 14,6% inferior ao observado na mesma base de 2015. O índice Abrainc-Fipe leva em conta dados de 19 empresas participantes.
É natural, nos primeiros meses do ano, uma menor velocidade de venda, observou o diretor da Abrainc Luiz Fernando Moura. "O comportamento do mercado é sazonal, mas ainda observamos que a situação político-econômica interfere na retomada da confiança do setor e das pessoas, de modo geral", ressaltou.

EQUILÍBRIO
Segundo a Abrainc-Fipe, o mercado disponibilizou 111.331 unidades para compra ao final de fevereiro. No trimestre compreendido entre dezembro de 2015 e fevereiro de 2016 foi vendido o equivalente a 18% da oferta do período, percentual que representa uma queda de 4,3 pontos percentuais conforme observado no trimestre encerrado em fevereiro de 2015. Se não fossem os distratos (desistência de compras), a associação estima que a oferta atual se esgotaria em 16,6 meses - caso o ritmo de vendas for mantido. Eduardo Zylberstajn, economista da Fipe, comentou que os distratos são reflexo da situação econômica atual. De dezembro/15 e fevereiro/16, foram distratadas 11.005 unidades em todo o Brasil, um aumento de 5,1% frente ao número absoluto de distratos no mesmo trimestre do ano anterior. Já no acumulado de 2016 (até fevereiro), o total de unidades distratadas foi de 5.305, com 21,7% a menos aos distratos observados entre janeiro e fevereiro de 2015.
A Abrainc faz esse cálculo com base em safra, já que se trata de um segmento cíclico. Desta forma, considerando a safra mais antiga disponível (unidades lançadas no primeiro trimestre de 2014), a proporção distratada das unidades vendidas até o momento é de 16,1%, exemplificou o economista.

CRÉDITO
Luiz Fernando Moura explicou que os cancelamentos ocorridos hoje são decorrentes de vendas feitas em 2011 e 2012, quando a aquisição do imóvel na planta foi efetuada. "A expectativa é de queda nos distratos, devido à atitude mais criteriosa que está sendo adotada pelas incorporadoras na concessão do crédito", frisou. Segundo o diretor, o perfil dos compradores tem mudado, acompanhando o novo ritmo do setor. "Estão ficando no mercado mais pessoas que compram para morar ou que investem com expectativa de retorno em médio ou longo prazo", explicou.

REGIÃO SUL
A pesquisa da Abrainc-Fipe trouxe também um recorte dos três estados do Sul. No trimestre terminado em fevereiro de 2016, foram lançadas na região Sul 1.600 unidades, o que representa participação de 9,4% em relação ao mercado nacional entre dezembro/15 e fevereiro/16. Já em relação às vendas, o Sul representou 10,4%, finalizando o trimestre em referência com 2.300 unidades vendidas. Os dados mostram também que 1.700 unidades de imóveis novos foram entregues, com participação de 5,5%. A oferta final da região no trimestre encerrado em fevereiro/16 era de 10.100 imóveis, com representatividade de 9,1%.

Fonte: Folha de Londrina

Demanda por aluguel deve igualar-se à de compra

As novas medidas de estímulo da Caixa Econômica Federal para venda de imóveis, como o aumento da cota de financiamento, não devem ser suficientes para reverter um movimento que o próprio banco desencadeou há cerca de um ano. A busca por locação de residências tem crescido desde meados de 2015 e a expectativa é que fique no mesmo patamar que a procura pela aquisição de imóveis, liquidando uma diferença que chegava a um terço das buscas em anos passados.

A procura por aluguel no Brasil atingiu 49% do total de buscas em março de 2016, enquanto a demanda por unidades para aquisição ficou em 51%, segundo dados de unidades usadas do site VivaReal.

As curvas de buscas começaram a mudar em maio de 2015, em reação às mudanças de regras de financiamento pela Caixa. O impacto foi tamanho que a procura por locação chegou a superar a de compra entre novembro e fevereiro, influenciado também por questões sazonais como fim de férias.

“As pessoas têm interesse em comprar, mas não têm condições. Por isso, buscam o aluguel”, diz o executivo chefe de operações do VivaReal, Lucas Vargas. Para ele, as novas medidas de estímulo da Caixa não devem ter grande impacto no mercado.

Recentemente, a Caixa anunciou a elevação da cota de financiamento do imóvel usado, de 50% para 70%, no caso de clientes do setor privado pelo Sistema de Financeiro de Habitação, que envolve unidades de até R$ 750 mil. Já os imóveis usados financiados pelo Sistema Financeiro Imobiliário passam a ser financiados em 60%.

Fonte: Gazeta do Povo

Creci/PR firma convênio com Ministério Público Estadual

O presidente do Creci/PR, Admar Pucci Junior, e o Procurador Geral de Justiça, Gilberto Giacoia, assinaram no dia 05 de abril um convênio de cooperação entre o Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Paraná (Creci/PR) e o Ministério Público Estadual (MPE/PR). Com o acordo, os corretores de imóveis paranaenses poderão prestar formalmente serviços técnicos de avaliação mercadológica para instruir processos judiciais ou procedimentos extrajudiciais.

O Creci/PR repassará ao MPE/PR o cadastro dos profissionais devidamente habilitados e interessados em prestar os serviços. Os corretores de imóveis selecionados farão vistorias, perícias e consultas para laudos mercadológicos.

O convênio ratifica implicitamente o conteúdo da Resolução-COFECI 1066/2007 que atribui aos corretores de imóveis a competência de elaborar o parecer técnico de avaliação mercadológica e evidencia o reconhecimento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI.

Pucci diz que este acordo reafirma a importância e o valor dos corretores de imóveis para a sociedade. “A assinatura deste termo de cooperação técnica com o Ministério Público valida a capacidade e a suficiência dos profissionais em elaborar com excelência laudos técnicos de avaliação mercadológica”.

Gilberto Giacoia agradeceu a diretoria do Creci/PR por atender prontamente a solicitação do MPE/PR. “O convênio se faz necessário em função do volume de procedimentos nessa área e do intuito de otimizar as estruturas públicas para trazer bons resultados à sociedade, assim agradeço ao Creci-PR pela cooperação que irá ampliar a estrutura técnica de serviços auxiliares do Ministério Público do Paraná”.

A cooperação entre as entidades não se restringe ao convênio. Na reunião de assinatura do Termo foi reforçada a criação de outras ações conjuntas.

Maria Cecília Delisi Rosa Pereira (promotora), Vani Antônio Bueno (procurador), Luiz Celso Castegnaro (vice-presidente Creci-PR), Marco Antonio Bacarin (presidente Sincil), Mariano Dynkowski (diretor secretário Creci-PR), Sabas Martin Fernandes (diretor tesoureiro Creci-PR) e Antonio Linares Filho (procurador Creci-PR) também participaram da reunião de assinatura do convênio de cooperação técnica.