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Como é feita a avaliação de um imóvel?

Aspectos como localização, metragem e padrão do bem são analisados para a composição do valor

Quanto vale um imóvel? A resposta para esta pergunta, fundamental para quem deseja vender, financiar ou tem alguma pendência jurídica relacionada a um bem, não é tão simples quanto pode parecer. A avaliação do imóvel resulta da análise de inúmeras variáveis técnicas, mercadológicas e até sentimentais e pode divergir de acordo com o “personagem” que estipula o preço: a imobiliária, o banco ou o proprietário do bem.

As imobiliárias costumam chegar a valores um pouco superiores aos determinados pelos bancos – que têm o imóvel como garantia ao financiamento – por considerarem na avaliação a margem de negociação para a venda, como lembra Catia Maria Cury, engenheira civil, avaliadora e corretora de imóveis.

Já os bancos e instituições hipotecárias podem levar em conta o valor de liquidez forçada do bem, ou seja, um porcentual descontado do seu preço de mercado que serve de margem de segurança para o caso da necessidade de se executar a garantia. “Com as incertezas do mercado, trabalhamos com uma margem de liquidez de 30%. Se o imóvel vale R$ 100 mil, por exemplo, seu valor de liquidez [teto a partir do qual será calculado o porcentual de aprovação do crédito] será de R$ 70 mil”, ilustra Maria Teresa Fornea, diretora da Barigui Companhia Hipotecária.

Critérios
Os laudos de avaliação, geralmente utilizados pelos bancos nas operações de crédito, são emitidos por engenheiros ou arquitetos. Eles são baseados na norma nº 14.653, parte dois, da ABNT, que define os critérios para a avaliação de imóveis urbanos, como explica Luciano Ventura, presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Paraná (Ibape-PR).

Entre estes critérios estão as características do imóvel (metragem, número de cômodos, idade, vícios construtivos, padrão de acabamento, áreas comuns), do terreno (zoneamento, topografia, questões relacionadas ao meio ambiente) e da região onde está localizado (facilidade de acesso, transporte). Questões mercadológicas, como tendências do setor e à liquidez do bem, também são avaliadas.

Com os dados em mãos, o avaliador os compara com os de outros imóveis similares da região ou de áreas afins com o auxílio de softwares, que consideram as variáveis para compor o preço. “Não há uma fórmula pronta, mas um padrão a ser seguido, pois existem muitas variáveis que podem interferir no valor final. Temos o suporte da tecnologia em conjunto com a avaliação visual para não incorrer em erros”, explica Catia.

O comparativo com outros imóveis, incluindo os de sua base de dados, também é o método utilizado pelas imobiliárias para se chegar ao chamado “parecer de valor de mercado”. Marlon Moser, presidente da Rede Imóveis, diz que além de consultar e cruzar as informações do banco com a do bem, algumas empresas realizam bancas para que os profissionais opinem até que se chegue um valor para o imóvel, que pode, ou não, ser aceito pelo proprietário.

Diferença nas avaliações pode dificultar aquisição do financiamento
Quem não tem recursos para comprar um imóvel à vista geralmente recorre aos financiamentos para realizar o sonho da casa própria ou de ampliar o patrimônio. O que muitas pessoas desconhecem, no entanto, é que para a obtenção do crédito o que vale não é o preço que o vendedor pede pelo imóvel, mas sim a avaliação que o banco faz dele.

Um apartamento, por exemplo, pode ser ofertado por R$ 300 mil pelo vendedor. Se na avaliação do banco o preço final ficar em R$ 250 mil, este será o valor que a instituição irá considerar para aprovar o crédito. Ou seja, além do valor da entrada – calculado pela diferença entre o preço do imóvel e o porcentual do teto estipulado pelo banco para o financiamento, de acordo com a modalidade de crédito e as regras de cada instituição –, o comprador terá que desembolsar mais R$ 50 mil, neste exemplo, para cobrir a diferença entre as avaliações e contratar o crédito.

Isto não faz, necessariamente, com que uma avaliação superior do banco em relação ao preço de venda do imóvel seja mais interessante para garantir o crédito, como lembra Marlon Moser, presidente da Rede Imóveis. “Quem vai financiar o bem pelo SFH [Sistema Financeiro de Habitação], que usa recursos do FGTS, por exemplo, pode comprar imóveis de até R$ 650 mil. Se o engenheiro do banco avaliar o imóvel por R$ 680 mil, isso inviabiliza a compra”, ilustra.

Assim, o cenário ideal é o de quando o preço de venda e o da avaliação realizada pela instituição financeira ficam o mais próximo possível, o que permite ao comprador dispor de menos recursos e garantir, se aprovada, a contratação do financiamento.

Avaliação “hipotética”
Nem só para a negociação de imóveis “reais” são feitas as avaliações . A engenheira civil Catia Maria Cury, avaliadora e corretora de imóveis, explica que também é possível se trabalhar com situações hipotéticas, como a da avaliação de uma área que receberá a construção de um empreendimento. Este estudo é utilizado, por exemplo, por construtoras que vão adquirir um terreno ou por proprietários que desejam vender uma área com potencial para incorporação.

Fonte: Gazeta do Povo

Rio de Janeiro sediará a primeira Conferência Internacional de Corretoras de Imóveis no Brasil

Rio de Janeiro - Brasil dias 30 e 31 de Março de 2016
Junte-se as corretoras de imóveis líderes do Brasil, América Latina e Estados Unidos para uma conferencia dinâmica de 2 dias:
Destaques do Encontro
29 de março: Chegada ao Rio - Recepção de Boas Vindas.
30 de março: Cerimonia de Abertura – Lideres do COFECI, CRECI e WCR, e Palestrante Destacado - Almoço de Contatos - Visita ao Pão de Açúcar.
31 de março: A Conferência irá para a Vila Olímpica para testemunhar os toques finais no local que os atletas vão chamar de “lar” durante os Jogos Olímpicos: https://www.youtube.com/watch?v=UDSkrDSdzXQ
- Ouça dos Desenvolvedores como você pode fazer parte das oportunidades imobiliárias, em Ilha Pura durante a visita a Vila Olímpica.
- Líder Palestrante: Lennar – “Como a Corretora Global pode se conectar e fechar negócios”.
- Cerimônia de Encerramento do "1º Encontro de Corretoras Globais"
- Almoço com os Patrocinadores da conferência e troca de cartões e contatos num restaurante típico na "Barra da Tijuca".
Na parte da tarde, percorra LEGEP, um grande centro de minerais: http://www.legep.com.br
Dias 01 e 02 de Abril (programação e dias opcionais e adicionais, após o Encontro)
1º de Abril: Visita histórica a Petrópolis Passeie nas montanhas e através de "Serra dos Órgãos", com vistas maravilhosas. Visite a histórica Petrópolis, o Museu Imperial, a casa de férias do Imperador D. Pedro II. Visite tambem a Catedral em estilo gótico.
02 de abril: visite e experimente a sensação majestosa do Cristo Redentor no Corcovado
Detalhes da programação
Idiomas: Tradução simultânea estará disponível em Inglês e Português.
Custos:
- Ingresso apenas às Palestras - R$ 100
- Ingresso Completo ao evento - R$ 200. Inclui taxa plena para as palestras, transporte local e alguns eventos sociais.
IMPORTANTE: Inscrições limitadas a 100 pessoas.
As inscrições se encerram ao final do mes de fevereiro. Não perca esta oportunidade incrível de ampliar seu relacionamento. Solicite sua inscrição hoje mesmo.
Hotéís no Rio:
- Novotel Rio de Janeiro Santos Dumont será a Sede Internacional no Rio, um hotel de primeira classe (Com tarifas a partir de R$ 240 por noite).
- Hotel Aeroporto Othon, próximo ao aeroporto Santos Dumonts (SDU) – (Tarifas a partir de R$ 210 por noite).
- Hotel Windsor Guanabara, próximo à sede do CRECI RJ – (Tarifas a partir de R$ 200, oferecendo apartamentos para duas e três pessoas)
Instruções para reservas serão enviadas aos inscritos no inicio do mes de março.
Contato para informações: e-mail: Este endereço de email está sendo protegido de spambots. Você precisa do JavaScript ativado para vê-lo. - Luciana Yoshikawa
Programação Completa e detalhes dos palestrantes seguirão no e mail das corretoras que estiverem inscritas no início de Março.
Corretora de Imóveis, voce não pode ficar de fora, deste evento, tome sua decisão e solicite sua inscrição hoje mesmo.

Os bairros com a maior oferta de imóveis para locação em Curitiba

Endereços tradicionais de Curitiba, Centro e Água Verde concentram 21,9% do estoque disponível

O volume de entrega de novas unidades pelas construtoras contribuiu para que o número de imóveis disponíveis para locação crescesse no último ano, em Curitiba. Em janeiro de 2016, mais de 11,2 mil imóveis estavam vazios na capital, um aumento de 33,1% em relação ao mesmo mês de 2015 – quando pouco menos de 8,5 mil unidades aguardavam um inquilino.

A maior oferta naquele mês era a de apartamentos, com destaque para os de dois e três dormitórios que, sozinhos, correspondiam a 54,3% do estoque. As casas somavam 1,5 mil unidades e os sobrados 920 imóveis.

Entre os bairros, o Centro era o que tinha a maior oferta, com 1,7 mil unidades disponíveis para locação. O número é superior ao dobro do registrado no Água Verde, segundo colocado no ranking.

“Estas regiões da cidade são tradicionais, valorizadas e verticalmente adensadas. No decorrer das décadas, elas têm absorvido parte da construção de novos empreendimentos, o que faz com que tenham grande oferta para locação. Este fato se repete nos demais bairros que aparecem entre os mais ofertados”, explica Fátima Galvão, vice-presidente de Locação do Secovi-PR.

O preço médio do aluguel, em janeiro, era de R$ 13,76 por metro quadrado total. As quitinetes e os apartamentos de um dormitório eram os mais bem avaliados, com os alugueis custando R$ 19,33 e 17,53 por m² total, respectivamente.

Conheça quais são os seis bairros com a maior oferta de imóveis disponíveis para locação em Curitiba.

1º - Centro: 1.707 imóveis
2º - Água Verde: 765 imóveis
3º - Bigorrilho: 621 imóveis
4º - Portão:485 unidades
5º - Batel: 394 imóveis
6º - Cristo Rei: 373 unidades

Fonte: Gazeta do Povo

Vendas de bens por consórcios crescem 13,9% em 2015

Só as vendas de novas cotas no setor de imóveis cresceram 41,7%, com 251,2 mil adesões e contratos no valor de R$ 28,9 bilhões

Os negócios feitos por meio de consórcios envolvendo aquisições de bens (imóveis e veículos) e de serviços aumentaram 13,9% no período de janeiro a dezembro do ano passado, com o fechamento de contratos no valor total de R$ 89,61 bilhões, superando o montante registrado em 2014 (R$ 78,68 bilhões). Os dados são da Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (Abac) e foram divulgadas pela Agência Brasil.

Os consórcios em geral fecharam 2015 com 7,17 milhões de participantes ativos, 1,4% superior a 2014. O número de contemplados cresceu 3,7%, com 1,41 milhão, e o volume de créditos teve alta de 8,3%, somando R$ 40,94 bilhões.

Só as vendas de novas cotas no setor de imóveis cresceram 41,7%, com 251,2 mil adesões e contratos no valor de R$ 28,9 bilhões, 43,4% maior do que no ano anterior. Ao longo de 2015, 71 mil consorciados tiveram acesso aos imóveis, 2,9% mais do que em 2014. A quantia de crédito disponibilizado cresceu 7,6%, atingindo R$ 7,05 bilhões.

Para o presidente da Abac, Paulo Roberto Rossi, ao optar pelos consórcios, os clientes mostraram ser esta uma estratégia contra os efeitos da inflação, dos juros altos, do desemprego e da crise de confiança na política econômica.

“Parcela significativa dos consumidores, depois de rever e ajustar seus orçamentos mensais, continuou assumindo compromissos financeiros mais coerentes com o momento, sempre levando em conta disponibilidade e responsabilidade de consumo”, afirmou o executivo, por meio de nota.

Em todos os segmentos comercializados, as novas adesões subiram 2,1%, passando de 2,35 milhões de clientes, em 2014, para 2,40 milhões, no ano passado. Em relação aos veículos leves (automóveis, utilitários e camionetes ), as vendas tiveram alta de 11,1% .

Segundo a Abac, a participação no mercado interno atingiu 25,3%, o que significa que a cada quatro veículos vendidos, um foi por meio de consórcio. Apesar desse avanço, o valor médio dos negócios neste segmento caiu em 1%, passando de R$ 41,9 mil para R$ 41,5 mil. As contemplações foram 11,6% maiores do que em 2014.

No caso dos veículos pesados (caminhões, tratores e implementos), foi verificado um crescimento de 11,2%. Os contratos somaram R$ 8,64 bilhões, 1,3% acima do ano anterior. As contemplações, no entanto, caíram 7,5% e o total de crédito disponibilizado permaneceu estável em R$ 4,69 bilhões.

O pior desempenho na área automotiva foi registrado no setor de motocicleta se motonetas. As vendas de novas cotas diminuíram em 10,8%; o volume de crédito comercializado caiu em 19,5% e as contemplações ficaram 1,5% abaixo de 2014. Já na área de serviços, houve elevação de 13,9%.

Fonte: Gazeta do Povo

Crédito imobiliário escasso estimula consórcio

Venda de novas cotas e volume de crédito comercializado registraram alta superior aos 40% até novembro de 2015

Os resultados do setor de consórcios imobiliários demonstram que o sistema segue na contramão de outros segmentos do mercado e parece não ter sofrido os efeitos da crise econômica. Pelo contrário, os especialistas apontam que o crescimento de 41% na venda de novas cotas até novembro de 2015, no comparativo com igual período de 2014, foi estimulado pela escassez do crédito bancário e a alta dos juros do financiamento imobiliário.

O volume de crédito comercializado também registrou aumento, na casa dos 43%, e somou mais de R$ 25 bilhões entre os meses de janeiro e novembro do ano passado, de acordo com os dados da Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (Abac). “Diante do cenário recessivo do país, o crescimento de mais de 40% destes indicadores é algo que tem um impacto grande”, avalia José Roberto Luppi, presidente regional da Abac no Paraná.

Para ele, a busca do público por ferramentas que o ajudem a planejar o futuro neste momento de incertezas e a maior conscientização do consumidor no sentido de que a formação do patrimônio deve se dar de maneira planejada foram os principais fatores que estimularam o crescimento do sistema.

“Percebemos também que, quando o mercado reduziu os financiamentos e aumentou os juros, cresceu a procura pelo consórcio. As pessoas preferem se planejar para a compra do que pagar juros absurdos”, conta Tatiana Schuchovsky Reichmann, diretora-superintendente da Ademilar Consórcio de Investimento Imobiliário. A empresa, especializada na administração de consórcio de imóveis, registrou um crescimento de 18% em 2015, ante os 10% previstos na meta inicial.

Além desses aspectos, a maior credibilidade no sistema e nas empresas que o operam – que são fiscalizadas pelo Banco Central – e o custo mais baixo da chamada taxa de administração em relação aos juros cobrados pelos bancos também pesam a favor da modalidade. Na Ademilar, por exemplo, a taxa é de 1,2% ao ano.

Consorciados
O aumento do número de cotas comercializadas decorre de duas vertentes, de acordo com Luppi. Uma delas é a do consumidor que já conhece a modalidade e que migra de um consórcio de veículos para o imobiliário, por exemplo. A outra refere-se ao público que entra no sistema diretamente pela aquisição da carta imobiliária, que permite ao consorciado adquirir, reformar ou construir um imóvel.

Dentro deste cenário, Tatiana conta que 70% dos consorciados são investidores que desejam ampliar o patrimônio ou fazer um upgrade do imóvel. Os outros 30% correspondem às pessoas que recorrem à modalidade para a aquisição do primeiro imóvel.

Para 2016, a expectativa do setor é a de que o consórcio de imóveis continue em expansão, mas com um ritmo menor do que o registrado até novembro de 2015, ficando entre 20% e 25%.

R$ 109,7 mil
era o ticket médio nacional das cotas de consórcio imobiliário em novembro de 2015. Na Ademilar, esta média chegou aos R$ 175 mil no ano passado.


Como investir

Veja os cuidados para se investir em consórcios:

  • Ao procurar uma empresa administradora de consórcios, verifique se ela é autorizada pelo Banco Central (BC). Esta verificação pode ser realizada no site do BC ou no portal da Abac.
  • Defina qual é o seu objetivo com a aquisição do consórcio. Metas sub ou superestimadas podem fazer com que o consorciado não possa adquirir o bem que deseja ou não consiga adequar a parcela ao orçamento familiar.
  • Tenha em mente que, ao adquirir um consórcio, não há como prever a data da contemplação e a consequente liberação do crédito para a aquisição do imóvel.
  • No momento da compra do imóvel, é realizada a análise da documentação do bem e de seu vendedor, assim como do consorciado. Isso previne problemas que venham a prejudicar o consorciado ou o grupo do consórcio, que tem o imóvel como garantia até que a carta seja quitada.
  • A aquisição do imóvel por meio do consórcio corresponde a uma compra à vista, garantindo ao consorciado a possibilidade de negociação.

Fonte: Gazeta do Povo