O fato de o Brasil ter mais crédito e uma demanda reprimida não é garantia de sucesso de vendas. Os especialistas já falam em risco de superoferta em cidades como São Paulo e mais ainda em nichos de mercado cujo preço do imóvel varia entre R$ 300 mil e R$ 900 mil.
"Se tivermos muitos lançamentos desse tipo, pode haver excesso de oferta. As empresas vão começar a diversificar o perfil e atuar mais nacionalmente para diminuir o risco. Não dá para fazer essas captações todas e não distribuir os investimentos" avalia o pesquisador do Núcleo de Real State da Poli-USP, Claudio Alencar.
Segundo a Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), o segmento de alta renda tem tido uma grande oferta desde 2004, acelerada ainda mais no ano passado, quando o número de lançamento de imóveis de quatro dormitórios superou o de dois. Mais: boa parte dos negócios tem sido fechado por investidores, que compram imóveis na planta para vender mais caro na entrega das chaves. "Se o ritmo continuar assim, em dois ou três anos, vai sobrar apartamento", alerta Luiz Paulo Pompéia, diretor técnico da Embraesp. "A farta oferta de crédito faz com que os empreendedores fiquem iludidos quanto à condição de compra do consumidor."
Prevenção
As empresas, embora confiantes numa explosão de vendas de imóveis nos próximos anos, começam a se mexer para não deixar sobrarem imóveis nos seus estoques. A maioria delas está usando o capital levantado na Bolsa para fazer um grande banco de terrenos, sobretudo em São Paulo, o que as protege de pressões de preço.
A Cyrela diz ter um um estoque de terrenos suficiente para bancar lançamentos nos próximos cinco anos. "As empresas têm um corpo técnico preparado, sabem até que ponto dá para ir", diz o diretor de relações com o investidor da Cyrela, Luiz Largman.
Desde o lançamento das ações da Cyrela, em setembro de 2005, o preço dos terrenos em algumas regiões nobres de São Paulo, como Campo Belo, Moema e Itaim, já subiu 40%, segundo o diretor de relações com o investidor da Rossi, Sérgio Rossi. "Nunca houve algo assim em São Paulo. E cerca de 60% dos terrenos estão sendo adquiridos em dinheiro. O dono de um imóvel está sendo assediado por dez empresas ao mesmo tempo." Há, entre as grandes companhias, uma preocupação em distribuir os projetos geograficamente e por faixas de renda. É consenso no mercado que a média e a baixa renda alimentarão o crescimento daqui para frente.
Segundo um estudo da MCM Consultores, o universo potencial de futuros tomadores de empréstimos imobiliários compreende cerca de 3,5 milhões de famílias que pagam aluguel e têm uma renda acima de cinco salários mínimos. "Se a taxa de juros cair para 6% ao ano, praticamente todo mundo que paga aluguel vai querer comprar um imóvel. Hoje, com 12%, já começa a ficar interessante para alguns", diz o consultor da MCM, Genilson Santana.
O segmento de baixa renda é tão promissor quanto arriscado. "As empresas estão apostando que o Brasil vai crescer 5%. Se a renda não evoluir no mesmo ritmo do endividamento, pode haver uma inundação de imóveis, e as pessoas não vão ter como pagar", alerta o professor de mercado de capitais da FGV/Eaesp, Ernesto Lozardo. "As grandes empresas estão se preparando para diluir riscos. Mas a situação pode ficar nebulosa para os médios construtores no futuro."