O Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), que deve ser anunciado pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva até o fim do mês, poderá ter metas de investimento público em habitação, saneamento e transporte urbano até 2010, segundo o ministro das Cidades, Márcio Fortes. Para cumprir essas metas, o governo pretende reforçar o orçamento das áreas.
De acordo com o jornal Estado de S. Paulo, o investimento na infra-estrutura social e urbana, na energia e nas estradas, ferrovias e portos, fazem parte da primeira etapa do PAC. "O presidente quer terminar e consolidar o que já está iniciado. A intenção é fazer as obras seguirem", informou Fortes.
No transporte urbano, a prioridade será concluir as obras dos metrôs em andamento. Assim, serão beneficiadas as obras em Salvador, Belo Horizonte, Porto Alegre, Fortaleza, Recife, João Pessoa e Natal.
Para o saneamento básico, o governo pretende definir alternativas de financiamento que possam destravar os investimentos, que são feitos, principalmente, pelas estatais estaduais.
O governo pretende criar um fundo de investimento que terá, inicialmente, R$ 5 bilhões do FGTS, e reforçar as dotações do Orçamento da União destinadas ao saneamento básico. Esses recursos não representam encargos nem risco fiscal para Estados e municípios. O governo trabalha com a perspectiva de que é necessário investir R$ 220 bilhões até 2024 para universalizar os serviços de água, esgoto e coleta de lixo.
Para a área de habitação, o governo acredita que a queda dos juros, que deve se acentuar nos próximos anos, criará condições para uma grande expansão do crédito destinado a moradias para a classe média.
O governo quer reduzir substancialmente o déficit habitacional, estimado em 7,9 milhões de moradias. A carência está concentrada na faixa populacional de até três salários mínimos.
Em sessão plenária realizada no dia 1º de dezembro de 2006, o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), através da Resolução-Cofeci nº 1.069/2007 e conforme o uso das atribuições que lhe são conferidas revogou a Resolução-Cofeci 958/2006 e também a 967/2006, que instituíam o Programa de Complementação Técnico-Educacional e a correspondente avaliação através de Teste de Capacitação Profissional (TC).
Com a resolução, os corretores de imóveis não precisarão prestar os Exames do Teste de Capacitação Profissional, exigidos anteriormente. A orientação a partir de agora é que os portadores de diplomas tanto de Técnico em Transações Imobiliárias (TTI), quanto de Gestores de Negócios Imobiliários, devem procurar o Creci-PR para fazerem a inscrição que permite exercer a profissão de Corretores de Imóveis no estado.
A decisão começou a vigorar a partir de 3 de janeiro de 2007 quando foi publicada no Diário Oficial da União. O telefone para obter mais informações é: (41) 3262-5505, sede do Creci-PR em Curitiba.
O movimento de queda das taxas de juros no Brasil e as expectativas de que tal trajetória siga em curso têm levado muitos investidores à busca de alternativas mais atrativas de renda fixa. Em paralelo, este cenário é favorável também para o mercado de crédito imobiliário, já que torna o financiamento mais abrangente e favorece a negociação de títulos de longo prazo.
Neste contexto, novos produtos financeiros têm sido oferecidos, ampliando o leque de alternativas para o investidor e, simultaneamente, contribuindo para o crescimento do mercado de crédito imobiliário.
Vale a pena conhecer um pouco sobre os produtos disponíveis que podem ganhar popularidade nos próximos anos. Embora relativamente recentes no mercado, operações estruturadas e difereciadas, como securitizações, por exemplo, certamente devem ganhar cada vez mais importância.
Letras de Crédito Imobiliário Entre as opções estão as LCIs, Letras de Crédito Imobiliário, que são papéis de renda fixa lastreados em créditos imobiliários garantidos por hipotecas ou por alienação fiduciária de um bem imóvel e que dão aos seus tomadores direito de crédito pelo valor nominal, juros e atualização monetária, se for o caso.
Os bancos comerciais, múltiplos, a Caixa Econômica Federal e demais intuições que têm autorização do Banco Central para realizar operações de crédito imobiliário poderão emitir LCIs, cuja contratação deve ser, obrigatoriamente, registrada na Cetip.
Ou seja, estas instituições financeiras utilizam parte de suas carteiras de créditos imobiliários como lastro para uma aplicação financeira que pode ser oferecida a seus clientes. Os recursos aplicados, desta forma, são direcionados para financiamentos habitacionais.
As LCIs podem ser garantidas por um ou vários créditos imobiliários, mas a soma do principal das letras emitidas não pode exceder o valor total dos créditos imobiliários detidos pela instituição que a emitiu.
Prazos O prazo de vencimento destes papéis é limitado pelo prazo das obrigações imobiliárias que serviram de base para o seu lançamento. Vale lembrar que os créditos dados em caução de determinada LCI podem ser substituídos por outros da mesma natureza, o que poderia acontecer, por exemplo, no caso de vencimento antecipado ou liquidação antes do prazo das operações imobiliária dada em garantia.
No caso da Caixa Econômica Federal, atualmente a instituição mais ativa em crédito imobiliário no Brasil, o prazo mínimo dessa aplicação é de dois meses e o máximo de 25 meses.
Tributação Do ponto de vista de tributação, o produto é atrativo. Desde 2004 a remuneração é isenta de Imposto de Renda para pessoas físicas e condomínios de edifícios residenciais ou comerciais. Já para pessoas jurídicas a tributação vai em linha com a de renda fixa, começando com alíquotas de 22,5% para aplicações de até 180 dias, até 15% para prazos superiores a 720 dias.
Vale lembrar que algumas LCIs são oferecidas ao investidor em uma operação vinculada com um contrato de swap indexado a um percentual do CDI. Ou seja, ao invés de receber seu retorno indexado à TR (como ocorre na grande maioria das aplicações relacionadas a financiamento imobiliário, como a poupança, por exemplo) o investidor tem uma aplicação que paga um percentual do CDI.
Neste caso, considerando pessoas físicas e condomínios, haverá incidência de Imposto de Renda sobre o resultado positivo entre a remuneração de LCI (TR + Juros) e a variação do CDI.
Somente para grandes investidores Uma das principais desvantagens do produto é o valor mínimo de investimento. A Caixa Econômica Federal, por exemplo, que é conhecida por oferecer fundos de investimentos com valores mínimos inferiores a outras instituições, somente disponibiliza as LCIs para investidores com aplicação mínima de R$ 500 mil.
Assim, apesar de ser um produto de baixo risco, indicado para investidores mais conservadores - em linha com o perfil atual da caderneta de poupança - as LCIs atualmente estão disponíveis apenas para investidores com grandes montantes para aplicar.
Os financiamentos imobiliários com recursos da poupança realizados por agentes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) atingiram R$ 9,5 bilhões em 2006. O valor representa um total de 115.523 unidades atendidas e um crescimento de 95,5% em relação ao volume de recursos do ano anterior. Os dados foram divulgados hoje pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Segundo a entidade, foi a primeira vez desde 1988 que o número de imóveis financiados supera a casa dos 100 mil.
Os resultados de 2006 ficaram acima das expectativas da associação. A previsão da Abecip era de uma aplicação de R$ 8,5 bilhões em menos de 100 mil unidades financiadas. Apenas em dezembro, o volume emprestado foi de R$ 1,03 bilhão, o melhor resultado observado num único mês nos últimos 20 anos.
Para este ano, a Abecip projeta um volume de recursos entre R$ 10,5 bilhões a R$ 11 bilhões em empréstimos imobiliários com recursos da poupança. O número de financiamentos, por sua vez, deve subir para algo entre 130 mil e 150 mil, com a tendência de redução do valor médio financiado por unidade.
Além dos recursos aplicados pelos agentes do SBPE, a Abecip destacou as operações com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que atingiram cerca de R$ 6,8 bilhões em 2006. Com isso, o volume de recursos destinado ao mercado imobiliário pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi de R$ 16,3 bilhões, o maior das últimas duas décadas.
De acordo com a associação, o aumento nos empréstimos veio acompanhado de uma redução nos índices de inadimplência. No SBPE em dezembro, o porcentual de mutuários com mais de três prestações em atraso foi de 6,2%, contra 8,5% e 9,7% no mesmo período de 2005 e 2004, respectivamente. Em 2006, a poupança registrou captação líquida de R$ 4,9 bilhões, conforme a Abecip. Apenas em dezembro, os depósitos superaram os saques em R$ 6,3 bilhões.
Ano passado pode ser considerado extraordinário para a habitação no Brasil. Isso porque, segundo o ministro das cidades, Márcio Fontes, foram aplicados R$ 20,4 bilhões por bancos e programas sociais na área.
No detalhamento dos investimentos, percebe-se que, além dos R$ 13,8 bilhões aplicados na área pela Caixa Econômica Federal, ainda foram investidos R$ 6,2 bilhões por demais bancos que operam com recursos da poupança e R$ 444,8 milhões do Programa de Subsídio para Habitação de Interesse Social (PSH).
Volume investido De acordo com o ministro, o total é destinado à aplicação na aquisição, construção ou reforma da casa própria. "Esse número, acrescido das poupanças das famílias e da contrapartida do poder público, representa um volume total de investimentos superior a R$ 27 bilhões".
O investimento em habitação não beneficia somente esta área social. Somente na Caixa Econômica Federal, as aplicações realizadas no ano passado propiciaram 1,3 milhão de empregos direta e indiretamente, além de 2,4 milhões de famílias beneficiadas.
Baixa renda Os recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) atingiram R$ 1,8 bilhão em 2006, quantia 81% superior à registrada no ano anterior, sendo que a taxa média anual de crescimento é de 67,8%. Quando comparado com 2003, o volume quase quintuplica (373%).
Além das aplicações do FGTS para habitação, o Programa de Arrendamento Residencial (PAR) investiu R$ 1,27 bilhão, volume no mesmo patamar do registrado em 2005.
As famílias com renda de até três salários mínimos - faixa com déficit de 82% na habitação - foram as mais beneficiadas, com 66% das aplicações e R$ 1,2 bilhão em recursos, volume maior que o dobro (124% superior) ao aplicado em 2005.
"Com relação aos recursos para habitação de interesse social, a aplicação para as faixas de renda até cinco salários mínimos também foi recorde. Alcançou 85% dos contratos realizados com recursos do FGTS em 2006, frente aos 77% de 2005, 71% de 2004 e 57% em 2003", revelou a presidente da Caixa, Maria Fernanda Ramos Coelho.
Habitação A CEF terá um orçamento inicial de R$ 12 bilhões este ano, quantia 17,6% superior aos R$ 10,2 bilhões disponibilizados inicialmente no ano passado. A caixa fechou 2006 com R$ 18,1 bilhões aplicados para o desenvolvimento urbano, sendo R$ 13,8 bilhões para a habitação e R$ 4,2 bilhões para saneamento e infra-estrutura.
O total de operações de financiamento imobiliário feitas com recursos das contas de poupança pelos agentes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) no ano passado atingiu R$ 9,5 bilhões (crescimento de 95,5% sobre 2005).
De acordo com as informações divulgadas nesta terça-feira (16) pela Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), apenas no último mês de 2006, R$ 1,03 bilhão foram arrecadados, o que representa o melhor resultado para um único mês nos últimos 20 anos.
115 mil unidades financiadas Ainda segundo a Abecip, 115.523 unidades foram financiadas no ano passado, sendo que esta foi a primeira vez desde 1998 que o número de imóveis financiados superou a marca dos 100 mil.
Segundo a entidade, os resultados de 2006 superaram, em volume de recursos e em número de unidades financiadas, as expectativas do início do ano (R$ 8,5 bilhões aplicados em menos de 100 mil unidades).
FGTS, poupança e inadimplência Além dos recursos aplicados pelos agentes do SBPE, merecem destaque as operações com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que atingiram cerca de R$ 6,8 bilhões no ano passado.
Considerando apenas a captação de recursos por intermédio das contas de poupança, temos um resultado líquido de R$ 4,9 bilhões em 2006, sendo que o indicador mais favorável foi registrado em dezembro, quando os depósitos superaram os saques em cerca de R$ 6,3 bilhões.
Outro aspecto favorável do ano passado foi a continuidade da redução dos índices de inadimplência. No SBPE, em dezembro, o porcentual de mutuários com mais de três prestações em atraso foi de 6,2%, contra 8,5%, em dezembro de 2005.
Previsões para este ano As estimativas da Abecip apontam para a aplicação, pelos agentes do SBPE, de um volume de recursos da ordem de R$ 10,5 bilhões a R$ 11 bilhões, enquanto o número de financiamentos deverá atingir entre 130 mil e 150 mil unidades, com tendência de redução do valor médio financiado por unidade, ou seja, acesso de maior número de pessoas à casa própria.
Estão abertas as inscrições no concurso público que vai selecionar um técnico administrativo para a Delegacia de Londrina do CRECI/PR. O prazo fica aberto até 25 de janeiro, na Delegacia de Londrina (R. Prof. Hugo Cabral, 957 11° andar). O atendimento é de segunda a sexta das 9h às 17h. Maiores informações no link editais / seleção publica 2007.
O presidente Luiz Inácio Lula da Silva anunciou na manhã desta segunda-feira (22) o Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), que prevê investimentos de cerca de R$ 500 bilhões para fazer o país crescer de forma mais acelerada até 2010. Em seu discurso, Lula disse que seu primeiro governo se preocupou com a estabilidade e que o momento agora é de acelerar o crescimento da economia com a melhoria das conquistas obtidas nos últimos anos.
Total de R$ 502 bilhões em investimentos O programa consiste, essencialmente, num conjunto amplo de projetos de investimentos na infra-estrutura pública para alavancar investimentos privados. A expectativa é que a soma dos investimentos públicos diretos (R$ 63,3 bilhões nos quatro anos), investimentos das estatais, financiamentos dos bancos oficiais e investimentos privados chegue a R$ 502,3 bilhões no período do programa, entre 2007 e 2010. Ainda não há um detalhamento preciso da participação de cada setor na composição deste montante, mas uma grande participação é atribuída à Petrobras e Eletrobrás.
Meta é crescer 5% ao ano O objetivo é contornar os gargalos ao desenvolvimento e obter um crescimento do PIB de 4,5% em 2007 e 5% ao ano entre 2008 e 2010. Contra uma média de crescimento entre 2% a 2,5 % nas duas últimas décadas. O governo conta com o resultado do papel indutor do setor público, em que cada R$ 1 investido resulta em R$ 1,5 em investimentos privados.
Prioridades é a infra-estrutura pública O governo selecionou mais de 100 projetos de investimento prioritários em rodovias, hidrovias, ferrovias, portos, aeroportos, saneamento, recursos hídricos (estes com recursos da administração direta, saindo do orçamento da União, via ministérios setoriais e autarquias), além de energia elétrica (via Eletrobrás), gás e petróleo (Petrobras).
Fonte dos recursos O governo planeja alocar os recursos (os R$ 63,3 bilhões) necessários aos investimentos diretos, nos próximos quatro anos, da economia esperada com os juros da dívida pública, porque conta com uma redução gradual da taxa Selic e 0,5% do PIB que seria abatido do superavit primário anual. Se os investimentos forem plenamente executados, o superávit então pode cair de 4,25% ao ano para 3,75% aa. Ressalva: isso pode não ocorrer se a arrecadação crescer além do estimado e “sobrar” dinheiro para o superávit e os investimentos. No ano passado, o governo já tinha se proposto gastar parte do superávit e não foi preciso, porque a arrecadação foi recorde e porque só conseguiu investir 0,14% do 0,5% proposto. Então, o superávit primário ficou nos 4,25% do PIB.
Contenção de despesas O PAC não traz compromissos com a redução de despesas correntes (gastos com custeio da máquina, programas sociais etc), como inicialmente previsto, como foram de remanejar receitas para os investimentos. O único compromisso explícito de contenção do crescimento do gasto corrente é o limite para a folha de pessoal do Executivo federal apenas, que não poderá ultrapassar a variação do IPCA (inflação) mais 1,5% ao ano. E o aumento do salário mínimo, conforme lei já proposta ao Congresso, será indexado à variação do IPCA, acrescido do crescimento do PIB de 2 anos anteriores. Nos dois casos, não se trata de corte de despesa, mas de contenção de crescimento de despesa.
Juros da divida pública No quadro das receitas esperadas, o governo projeta uma queda gradual e segura dos gastos com juros da dívida. A taxa anual média cairia de 12,2% em 2007, para 11,35% em 2008, 10,5% em 2009 e 10,05% em 2010. Com essa estimativa de redução de gastos financeiros, o déficit nominal do governo cairia também anualmente. Grifo meu: a estimativa de queda de juros é um exercício de futurologia, já que os juros obedecem à lógica dos mercados, interno e externo. Caso ocorra alguma crise, ou as expectativas internas sejam deterioradas, ou ocorra alguma pressão inflacionária decorrente, por exemplo, do aumento previsível do preço do gás importado, o Banco Central só tem uma alternativa para neutralizar o impacto inflacionário: sustentar os juros.
Impostos, encargos e desonerações O PAC não proporá uma reforma tributária, nem trabalhista. É intenção do governo, mais adiante, trabalhar na reforma tributária. Por hora, o governo vai fazer a desoneração, via MP e decreto, de setores de bens de capital (máquinas e equipamentos), matérias-primas para a construção civil, equipamentos de transmissão digital, semicondutores, computadores, prorroga o benefício da depreciação acelerada de equipamentos por dois anos etc. Nos casos de investimentos em infra-estrutura (energia, portos, saneamento etc), a empresa ficará isenta do recolhimento do PIS/Cofins. Espera-se uma perda de arrecadação de R$ 6,6 bilhões em 2007. Duas medidas trarão alívio de caixa para as empresas: a data para recolhimento das contribuições ao INSS passará do dia 2 para o dia 10 de cada mês. E do PIS/Cofins, do dia 15 para o dia 20 de cada mês.
Previdência Social O governo vai criar um fórum de debates, com participação de especialistas, aposentados, trabalhadores etc, para propor, ao final de 6 meses, uma reforma do sistema previdenciário. Com uma ressalva: Nenhuma mudança atingirá os direitos adquiridos de quem já ingressou no sistema. As mudanças seriam para as futuras gerações. O que se pretende é sinalizar a decisão política de reestruturar a previdência.
Lei de licitações e ambiental O governo vai apoiar mais firmemente a aprovação de projeto de lei já em tramitação no Congresso que muda a lei de licitações (lei 8666). O governo também vai enviar um projeto de lei complementar para o Congresso estabelecendo competências para legislar sobre o meio ambiente. A regra básica é: se o projeto em questão impactar mais de um estado, a competência será federal. Se impactar mais de um município, será estadual.
Fundo de Investimentos com recursos do FGTS A Caixa Econômica Federal vai administrar um fundo de investimentos para alocar recursos da ordem de R$ 5 bilhões para investimentos em energia, rodovias, ferrovias, portos e saneamento. A rentabilidade do fundo, a exemplo de um fundo de ações, dependerá do sucesso dos empreendimentos que comporão o portfolio do fundo. O risco é do investidor. Os trabalhadores poderão optar por aplicar até 10% de seu saldo de FGTS nesse fundo.
Ampliação do limite de endividamento de Estados e Municípios Estados e Municípios terão maior margem de endividamento para investir em saneamento. O PAC vai flexibilizar o limite de 45% que a Caixa Econômica Federal está autorizada a emprestar para governadores e prefeitos, além de aportar mais R$ 5,2 bilhões para elevar o capital da Caixa. Com isso, estima-se mais R$ 7 bilhões para investimentos, via estados e municípios, em 4 anos.
Habitação Será promovida a elevação da liquidez do fundo de Arrendamento Residencial (FAR), para permitir a antecipação da opção de compra de um imóvel arrendado, pelo arrendatário.
Defesa da concorrência O governo se empenhará na aprovação de projeto de lei em tramitação no Congresso, que cria o Sistema Brasileiro de Defesa da concorrência, juntando conselhos do Cade, SDE e SEAE.
Perspectiva positiva para o mercado imobiliário já não é grande novidade, mas alguns fatores podem prejudicar o setor.
A 'bola de cristal' da maioria dos analistas projeta uma forte expansão do mercado imobiliário neste ano. Após um 2006 de expressivo crescimento, refletindo a trajetória de queda no juro brasileiro e um pacote governamental de estímulos ao setor, as condições apontam para a manutenção de um sólido ciclo de crescimento.
Tudo isso pode não significar muitas novidades para quem já decidiu investir em ações de empresas do setor imobiliário e de construção civil, visando bons ganhos na Bolsa de Valores. Mas quais são os riscos específicos do setor imobiliário? Riscos No mercado acionário, são três riscos principais no ponto de vista do desempenho das ações: riscos macroeconômicos (que afetam todas as empresas no Brasil, mas podem ter impacto diferente, dependendo do ramo de atividade), riscos do setor e fatores que possam afetar cada empresa individualmente. Em função da complexidade e dinamismo do mercado, as ações (não somente do setor imobiliário) podem apresentar grandes oscilações de cotações, principalmente quando comparadas como alternativas como a renda fixa.
Economia Além dos riscos aos quais todas as empresas que operam no Brasil estão sujeitas, eventuais problemas com a política macroeconômica brasileira, como desaceleração econômica e elevação na taxa básica de juro, podem ter efeitos adversos no mercado imobiliário. Este componente é significativo para o setor, dada a necessidade de um amplo espaço de tempo para a conclusão de um projeto.
Além disso, a adoção de uma política monetária desfavorável para o financiamento à casa própria, ou juros altos, deve comprometer a atuação dos bancos na concessão do crédito imobiliário. Isso pode afetar diretamente o setor.
Setorial Os riscos considerados generalizados ao setor incluem a perspectiva de volatilidade nos preços de materiais relacionados à construção civil, além da possibilidade de problemas com a oferta, com o excesso de casas à venda e uma reduzida demanda por imóveis, e problemas com regulamentação.
Também relevante no segmento de imóveis é a acirrada competição entre as empresas. A diversificação e a fragmentação permitem a continuidade da entrada de novas concorrentes no setor. Deste modo, não é pouca a possibilidade de determinada companhia perder o seu lugar no mercado, ou, mesmo, reduzir suas operações.
É nesse cenário que aparece um outro problema. Muitas empresas iniciaram recentemente as atividades no setor imobiliário e, portanto, qualquer análise sobre o desempenho da companhia fica comprometida. Em alguns casos, inclusive, sem um histórico mais longo de informações financeiras.
Além dos riscos listados acima, existem diversos fatores inerentes à atividade de cada empresa. A qualidade da administração, a política de concessão de financiamentos, a estrutura de capital e outras variáveis podem causar impacto significativo sobre o desempenho das ações na Bolsa de Valores.
Estes fatores acabam sendo mais importantes em momentos como o atual, onde a rentabilidade de uma carteira de ações será definida de forma muito mais significativa pela escolha e alocação de ativos.
Após quatro anos de alta quase que generalizada na Bovespa, 2007 deve ser marcado por um desempenho mais desigual das várias ações. Nesta hora, escolher bem pode fazer toda a diferença.
