A tão esperada explosão do mercado imobiliário está prestes a acontecer. Durante muitos anos, outros países emergentes, como o México, desenvolveram e beneficiaram-se de seus mercados imobiliários, enquanto o Brasil aguardava a queda dos juros a patamares minimamente civilizados e o estabelecimento de leis que dessem alguma segurança a investimentos no ramo como pré-condição para o Big Bang da construção. “Estamos começando o ano com esse boom em vista”, afirma Fabio Nogueira, da Brazilian Mortgages. “É iminente, a curva está ascendente”, diz. Mais que a palavra de um especialista, são as condições macroeconômicas que confirmam esse cenário. E, claro, as boas opções de investimento encontradas no setor. Já há oportunidades em todos os campos e para quase todos os bolsos. As mais desenvolvidas são fundos imobiliários e ações de construtoras e incorporadoras.
Com as quedas da taxa de juros e do risco cambial, o País próximo de obter o esperado investment grade e melhores condições tributárias para negócios imobiliários, o investidor pessoa física tem os Fundos de Investimento Imobiliários (cuja sigla é FII) como boa alternativa de diversificação de carteira, com possibilidade satisfatória de retorno. Para entrar em um fundo desses, não é preciso dispor de grandes quantias, como quando se decide pela compra de um imóvel. Além disso, trocar a compra de um imóvel por uma cota de um fundo elimina as dores de cabeça com a administração do dia-a-dia do negócio. E os fundos oferecem maior liquidez, melhor ganho de capital e transparência de gestão, além da possibilidade de acompanhar de perto o que se passa no mercado. “É possível participar de grandes empreendimentos e aproveitar os movimentos dos maiores investidores, mesmo sendo pequeno”, observa Alberto Horn, do banco Banif. Há, também, a isenção da mordida do leão, com a aprovação da MP do Bem no final de 2005, que deixou os fundos imobiliários mais atrativos que os títulos públicos.
A demanda crescente por esses ativos provocou uma certa escassez no mercado. Está mais fácil vender do que comprar cotas em fundos imobiliários – o que pode dificultar a entrada, mas reduz o risco de se “micar” com esses papéis na mão. De qualquer modo, há novos fundos de imóveis na iminência de juntarem-se aos 63 já registrados na CVM, com patrimônio médio de R$ 44 milhões cada um. As opções também são crescentes na bolsa, graças à animada temporada de aberturas de capital de empresas do ramo em 2006. Já estão listadas na Bovespa, com captação próxima a R$ 5 bilhões, Abyara, Brascan, Company, Cyrela, Gafisa, Klabin Segall, Lopes, Rossi e São Carlos Empreendimentos. No momento, estão em análise os IPOs de companhias de peso deste setor, como Camargo Corrêa e Tecnisa.
Ao longo de 2007, o mercado imobiliário deverá passar a um novo patamar de aquecimento, com a entrada de grandes investidores no setor. Só nos últimos dois meses, os grupos GP, São Carlos, Bracor e WTorre anunciaram investimentos que somam R$ 800 milhões em imóveis comerciais. A hora de entrar no jogo, tudo indica, é agora.
O governo federal prepara medidas de desoneração para o mercado imobiliário. Na mesa de técnicos do Ministério da Fazenda, está o projeto que reduz custos de transação do segmento. A informação foi pelo secretário de Política Econômica do Ministério da Fazenda, Júlio Gomes de Almeida. Segundo ele, a intenção é beneficiar principalmente a compra de imóveis populares. "Queremos reduzir o custo da transação. Isso vai ser muito importante para ajudar na expansão da construção civil e do mercado imobiliário nos próximos anos", disse.
A intenção da equipe econômica é diminuir o custo relacionado à compra e venda de imóveis, principalmente aquele ligado aos cartórios de registro. Atualmente, tais despesas somam valor equivalente a cerca de 4% ou 5% do imóvel. Assim, ao comprar uma casa de R$ 100 mil, é preciso ter até R$ 5 mil extras para o pagamento de impostos e gastos burocráticos. Casos extremos chegam a ter o pagamento de até 8%. "A despesa com o contrato no cartório e no banco pesam muito no bolso do comprador do imóvel, principalmente aquele de baixo valor", afirmou o secretário.
Gomes de Almeida não detalhou as medidas em estudo, mas há indicações dentro do governo de que a desoneração poderia vir na forma de compensação tributária. Apesar de a União não ser responsável direta por nenhum dos impostos e taxas ligados à operação, é possível que a renúncia gere créditos para Estados, municípios e os próprios cartórios de registro.
O Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), que deve ser anunciado pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva até o fim do mês, poderá ter metas de investimento público em habitação, saneamento e transporte urbano até 2010, segundo o ministro das Cidades, Márcio Fortes. Para cumprir essas metas, o governo pretende reforçar o orçamento das áreas.
De acordo com o jornal Estado de S. Paulo, o investimento na infra-estrutura social e urbana, na energia e nas estradas, ferrovias e portos, fazem parte da primeira etapa do PAC. "O presidente quer terminar e consolidar o que já está iniciado. A intenção é fazer as obras seguirem", informou Fortes.
No transporte urbano, a prioridade será concluir as obras dos metrôs em andamento. Assim, serão beneficiadas as obras em Salvador, Belo Horizonte, Porto Alegre, Fortaleza, Recife, João Pessoa e Natal.
Para o saneamento básico, o governo pretende definir alternativas de financiamento que possam destravar os investimentos, que são feitos, principalmente, pelas estatais estaduais.
O governo pretende criar um fundo de investimento que terá, inicialmente, R$ 5 bilhões do FGTS, e reforçar as dotações do Orçamento da União destinadas ao saneamento básico. Esses recursos não representam encargos nem risco fiscal para Estados e municípios. O governo trabalha com a perspectiva de que é necessário investir R$ 220 bilhões até 2024 para universalizar os serviços de água, esgoto e coleta de lixo.
Para a área de habitação, o governo acredita que a queda dos juros, que deve se acentuar nos próximos anos, criará condições para uma grande expansão do crédito destinado a moradias para a classe média.
O governo quer reduzir substancialmente o déficit habitacional, estimado em 7,9 milhões de moradias. A carência está concentrada na faixa populacional de até três salários mínimos.
Em sessão plenária realizada no dia 1º de dezembro de 2006, o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), através da Resolução-Cofeci nº 1.069/2007 e conforme o uso das atribuições que lhe são conferidas revogou a Resolução-Cofeci 958/2006 e também a 967/2006, que instituíam o Programa de Complementação Técnico-Educacional e a correspondente avaliação através de Teste de Capacitação Profissional (TC).
Com a resolução, os corretores de imóveis não precisarão prestar os Exames do Teste de Capacitação Profissional, exigidos anteriormente. A orientação a partir de agora é que os portadores de diplomas tanto de Técnico em Transações Imobiliárias (TTI), quanto de Gestores de Negócios Imobiliários, devem procurar o Creci-PR para fazerem a inscrição que permite exercer a profissão de Corretores de Imóveis no estado.
A decisão começou a vigorar a partir de 3 de janeiro de 2007 quando foi publicada no Diário Oficial da União. O telefone para obter mais informações é: (41) 3262-5505, sede do Creci-PR em Curitiba.
O movimento de queda das taxas de juros no Brasil e as expectativas de que tal trajetória siga em curso têm levado muitos investidores à busca de alternativas mais atrativas de renda fixa. Em paralelo, este cenário é favorável também para o mercado de crédito imobiliário, já que torna o financiamento mais abrangente e favorece a negociação de títulos de longo prazo.
Neste contexto, novos produtos financeiros têm sido oferecidos, ampliando o leque de alternativas para o investidor e, simultaneamente, contribuindo para o crescimento do mercado de crédito imobiliário.
Vale a pena conhecer um pouco sobre os produtos disponíveis que podem ganhar popularidade nos próximos anos. Embora relativamente recentes no mercado, operações estruturadas e difereciadas, como securitizações, por exemplo, certamente devem ganhar cada vez mais importância.
Letras de Crédito Imobiliário Entre as opções estão as LCIs, Letras de Crédito Imobiliário, que são papéis de renda fixa lastreados em créditos imobiliários garantidos por hipotecas ou por alienação fiduciária de um bem imóvel e que dão aos seus tomadores direito de crédito pelo valor nominal, juros e atualização monetária, se for o caso.
Os bancos comerciais, múltiplos, a Caixa Econômica Federal e demais intuições que têm autorização do Banco Central para realizar operações de crédito imobiliário poderão emitir LCIs, cuja contratação deve ser, obrigatoriamente, registrada na Cetip.
Ou seja, estas instituições financeiras utilizam parte de suas carteiras de créditos imobiliários como lastro para uma aplicação financeira que pode ser oferecida a seus clientes. Os recursos aplicados, desta forma, são direcionados para financiamentos habitacionais.
As LCIs podem ser garantidas por um ou vários créditos imobiliários, mas a soma do principal das letras emitidas não pode exceder o valor total dos créditos imobiliários detidos pela instituição que a emitiu.
Prazos O prazo de vencimento destes papéis é limitado pelo prazo das obrigações imobiliárias que serviram de base para o seu lançamento. Vale lembrar que os créditos dados em caução de determinada LCI podem ser substituídos por outros da mesma natureza, o que poderia acontecer, por exemplo, no caso de vencimento antecipado ou liquidação antes do prazo das operações imobiliária dada em garantia.
No caso da Caixa Econômica Federal, atualmente a instituição mais ativa em crédito imobiliário no Brasil, o prazo mínimo dessa aplicação é de dois meses e o máximo de 25 meses.
Tributação Do ponto de vista de tributação, o produto é atrativo. Desde 2004 a remuneração é isenta de Imposto de Renda para pessoas físicas e condomínios de edifícios residenciais ou comerciais. Já para pessoas jurídicas a tributação vai em linha com a de renda fixa, começando com alíquotas de 22,5% para aplicações de até 180 dias, até 15% para prazos superiores a 720 dias.
Vale lembrar que algumas LCIs são oferecidas ao investidor em uma operação vinculada com um contrato de swap indexado a um percentual do CDI. Ou seja, ao invés de receber seu retorno indexado à TR (como ocorre na grande maioria das aplicações relacionadas a financiamento imobiliário, como a poupança, por exemplo) o investidor tem uma aplicação que paga um percentual do CDI.
Neste caso, considerando pessoas físicas e condomínios, haverá incidência de Imposto de Renda sobre o resultado positivo entre a remuneração de LCI (TR + Juros) e a variação do CDI.
Somente para grandes investidores Uma das principais desvantagens do produto é o valor mínimo de investimento. A Caixa Econômica Federal, por exemplo, que é conhecida por oferecer fundos de investimentos com valores mínimos inferiores a outras instituições, somente disponibiliza as LCIs para investidores com aplicação mínima de R$ 500 mil.
Assim, apesar de ser um produto de baixo risco, indicado para investidores mais conservadores - em linha com o perfil atual da caderneta de poupança - as LCIs atualmente estão disponíveis apenas para investidores com grandes montantes para aplicar.
