O Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirma: a Caixa Econômica Federal (CEF) não pode executar a penhora de imóveis comprados por terceiros com boa- fé. A hipoteca, uma garantia que incide sobre bens imóveis que pertençam ao devedor, não pode ser estendida a terceiros adquirentes de boa-fé. Se um novo comprador adquirir o imóvel sem saber da hipoteca, está respaldado pela lei para não pagar a dívida que não foi contraída por ele.
A CEF argumentou em um recurso especial apreciado pela Primeira Turma que qualquer negócio entre a incorporadora e os compradores será inadmissível diante da hipótese em que a credora (a instituição financeira) não participou da celebração de contrato de compra e venda para o novo dono, tampouco liberou os vendedores da hipoteca.
A CEF pretendia reverter decisão da Justiça Federal em Brasília que admitiu que o terceiro prejudicado pudesse entrar com ação de embargos de terceiro para se livrar da penhora que incide sobre o imóvel que adquiriu de boa-fé. O STJ, no entanto, considerou que a CEF agiu com negligência na preservação do crédito perante sua devedora ao deixar de fiscalizar a alienação das unidades imobiliárias, na forma prevista no contrato de mútuo.
O relator do processo, ministro João Otávio de Noronha, negou provimento ao recurso com base em duas súmulas da Corte. A súmula 308 do STJ define que a hipoteca formada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa da compra ou venda, não tem eficácia em relação a quem adquiriu o imóvel. A Súmula 84 diz que é admissível a oposição de embargos de terceiros fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda do imóvel ainda que desprovido de registro. Fonte: STJ
Uma reunião em Florianópolis e que contou com a presença dos presidentes dos Conselhos Regionais de Santa Catarina, Gilmar dos Santos, do Paraná, Alfredo Canezin, e do Rio Grande do Sul, Flávio Koch, além do presidente do Sindimóveis do Paraná, Daniel Fuzetto, e do vice-presidente do Sindimóveis de Santa Catarina, Edegar Mohr, resultou na confirmação de Florianópolis para sediar a segunda edição do CONSIM – Congresso Sul Brasileiro do Mercado Imobiliário. Também participaram do encontro diretores das entidades.
O evento deverá acontecer de 19 a 21 de julho deste ano, mas os detalhes ainda estão sendo definidos e deverão estar concluídos até a primeira quinzena do mês de março.
A primeira edição do evento aconteceu em Balneário Camboriú em 2005 e reuniu mais de 800 profissionais, principalmente dos três Estados do sul do país. Esta segunda edição deveria ser realizada no Rio Grande do Sul. Mas mudanças no comando do Conselho Regional de Corretores de Imóveis acabaram adiando a realização do evento no Estado gaúcho para o ano de 2009.
Paralelamente ao evento deverá acontecer uma sessão plenária do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, segundo adiantou o diretor-secretário da entidade, Curt Antonio Beims, em evento que aconteceu recentemente em Blumenau.
A exemplo da edição anterior, os interessados em apresentar teses já podem iniciar a elaboração dos trabalhos.
Os corretores de imóveis agora podem determinar o valor de mercado de um imóvel, atribuição que antes era exclusiva dos engenheiros e arquitetos. A legitimidade foi atribuída pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), que dispôs na resolução 957/2006 a competência do corretor de imóveis para elaborar parecer técnico de avaliação imobiliária. “A lei 6530/78 já definia a competência do profissional para opinar quanto ao valor de comercialização de imóveis, porém não eram definidos os critérios para a elaboração do parecer técnico de avaliação mercadológica. Com a resolução, o Cofeci não apenas definiu os requisitos básicos do documento como estabeleceu a formação necessária para o corretor de imóveis atuar na atividade”, explica o presidente do Creci-MG, Márcio Almeida.
Para conquistar o título de avaliador imobiliário é necessário estar regulamente inscrito no Creci (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis) e ainda ter diploma de curso superior em gestão imobiliária ou de especialista em avaliação imobiliária concedido por um dos cursos reconhecidos pelo Cofeci. Após essa capacitação, é necessário apresentar alguns documentos ao Creci, que serão remitidos ao Cofeci para análise. Uma vez cumpridos os requisitos necessários, o Conselho Federal concederá ao corretor o Certificado de Registro de Avaliador Imobiliário e ainda o inscreverá no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI).
Após emitir o parecer técnico, o avaliador deverá recolher uma via do documento no Creci. O Conselho emitirá um selo para cada documento recolhido, que deverá constar obrigatoriamente no laudo. “Esse controle garantirá segurança ao cliente e credibilidade aos laudos elaborados pelos corretores de imóveis”, explica Márcio Almeida.
Antes da resolução expedida pelo Cofeci, o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica era produzido por engenheiros e arquitetos, depois de prévia consulta aos corretores de imóveis. “A nova resolução foi um ganho para a classe imobiliária. É preciso entender que cada profissão tem a sua função. Neste caso, a parte mercadológica é atribuição do corretor de imóveis, já para construir um imóvel é preciso procurar engenheiros e arquitetos”, compara Rock Hudson, um dos primeiros corretores de Minas Gerais a obter o título de avaliador imobiliário.
De acordo com Márcio Almeida, essa nova área de trabalho exige aptidão e preparo profissional. “Os corretores interessados em ingressar nessa atividade precisarão de estudo e dedicação para produzir laudos de qualidade, evitando assim contestação judicial”, afirma o presidente do Creci-MG.
Uma nova lei, aprovada em dezembro, proporcionará maior segurança para quem pretende comprar um imóvel usado: a matrícula do bem passará a ter um selo a partir do momento em que seu dono sofra ação na Justiça que possa colocar em risco o negócio. Mas se engana quem pensa que os dias de prejuízo por aquisições de imóveis comprometidos estão contados: a lei nº 11.382 apenas soluciona parcialmente o problema.
Sua maior lacuna é a limitação do tipo de ação que pode ser "carimbada" na matrícula: apenas as de execução -as que determinam ao réu o pagamento de uma dívida específica- podem ser averbadas no registro. "Trata-se de um caso muito específico de processo, em que já exista dívida líquida e certa", explica Mateus Leandro de Oliveira, especialista em direito imobiliário da Barbosa, Müssnich & Aragão Advogados.
Dessa forma, uma série de outras ações que podem condenar um imóvel a servir de pagamento de uma dívida ficam de fora da nova determinação -entre elas, até a de falência. "Podem existir processos mais graves, como discussões de dívidas muito superiores ao valor do imóvel e que não chegaram ainda ao momento de execução", argumenta Oliveira.
A nova lei pode dar, então, uma falsa impressão de que não é mais necessário correr atrás de várias certidões diferentes, em fóruns cíveis, trabalhistas, Justiça Federal, cartórios de protesto etc., para certificar-se de que o imóvel e seu vendedor não têm pendências judiciais. Mas a via crúcis ainda é necessária, ponderam especialistas. Ainda mais porque há uma outra lacuna: o credor não é obrigado a averbar a dívida executada na matrícula do imóvel. "Mas, se ele fizer a averbação, será uma maior garantia de que ele receberá aquele imóvel como pagamento da dívida", observa Patricia Ferraz, diretora do Irib (Instituto de Registro Imobiliário do Brasil).
Se um imóvel carimbado for vendido, a negociação poderá ser anulada, pois, de acordo com a lei, constituirá uma fraude à execução da dívida do vendedor que estiver pendente na Justiça.
