Mais de 70% dos municípios que já tomaram a iniciativa de elaborar ou de rever o respectivo plano diretor por exigência do Estatuto das Cidades destinaram áreas para implantação de Zonas Especiais de Interesse Social, as Zeis. A constatação é de uma pesquisa do Ministério das Cidades. Para o secretário nacional de Programas Urbanos do ministério, Benny Schasberg, esse é o prenúncio de que o país passará, nos próximos anos, por um grande processo de regularização de áreas hoje ocupadas irregularmente por populações de baixa renda.
Como permitem a aplicação de regras de parcelamento de solo e de edificação definidas especialmente para cada caso, "as Zonas Especiais de Interesse Social são um instrumento poderosíssimo de regularização fundiária nas mãos dos municípios", diz Schasberg. Então, se houver vontade política local, acredita ele, o processo se dará mesmo que o Congresso não aprove ou demore muito a aprovar a reforma da Lei 6.766/79, que regula, em nível nacional, o parcelamento de solo urbano.
A reforma está em discussão desde o ano 2000. Um dos objetivos do respectivo projeto de lei, que é muito mais amplo, é justamente permitir que as prefeituras adotem critérios mais flexíveis de ocupação do solo para poder regularizar situações estabelecidas de fato e que, em geral, são irreversíveis, como grandes favelas. "Usando o plano diretor (PD) e as Zonas Especiais de Interesse Social, no entanto, as prefeituras não precisarão esperar pela mudança da Lei 6.766", pois o Estatuto da Cidades, que criou esse instrumento em 2001, já dá base legal, entende Benny Schasberg.
A pesquisa do Ministério das Cidades mostrou que a maioria dos planos diretores prevê instrumentos de combate à especulação imobiliária e de desenvolvimento urbano. Segundo Schasberg, isso é importante para dar efetividade a essas leis municipais, ou seja, para que a ocupação territorial de fato ocorra conforme o que foi nelas estabelecido. O parcelamento ou edificação compulsórios, por exemplo, foi adotado por 838 cidades, cerca de 63% das 1335 que elaboraram seu plano diretor até março de 2007.
Associado a um imposto territorial com alíquota progressiva no tempo, esse tipo de instrumento é usado para evitar que grandes áreas fiquem ociosas à espera de obras públicas de infra-estrutura que proporcionem sua valorização Se não edifica nem parcela em lotes menores, depois de determinado prazo, o dono passa a pagar um IPTU cada vez mais alto.
A outorga onerosa do direito de construir - quando o município não proíbe, mas cobra para autorizar um percentual de área construída superior ao padrão estabelecido - foi adotada em 54% dos casos. Não tão alto, mas também significativo, é o percentual dos planos que prevêem outorga onerosa para alteração de uso de solo, ou seja, quando a prefeitura cobra para permitir destinação diferente da original para um terreno.
Benny Schasberg explica que esses são "dois instrumentos Robin Wood", pois permitem aos cofres públicos e, portanto, à sociedade se apropriar de parcela da valorização imobiliária decorrente da mudança da destinação ou do aumento do limite de área construída de um terreno. "Numa única canetada", explica ele, essas outorgas costumam gerar enriquecimento do dono da terra, que, sem construir nada, costuma vendê-la por um preço bem mais alto, logo depois. Por isso, defende, podem e devem ser onerosas, de forma a gerar recursos para aplicação em infra-estrutura urbana de áreas mais pobres.
Outro importante instrumento de desenvolvimento urbano, na opinião de Benny Schasberg, é o direito de preempção, previsto em 61% dos planos diretores analisados na pesquisa do Ministério das Cidades. Isso dá às prefeituras a preferência de direito de compra se determinadas áreas forem colocadas à venda. Normalmente, são áreas nas quais o município quer colocar equipamentos públicos, como praças e parques, mas não de imediato.
Enquanto os títulos do crédito imobiliário de alto risco americano - "o subprime" - preocupam economistas e sacodem as bolsas de valores de todo o mundo, o Brasil comemora crescimentos recordes na concessão de financiamento para imóveis e aguarda ansioso a expansão do mercado secundário de dívidas da casa própria. Os dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito e Poupança (Abecip) mostram uma expansão quase geométrica: o volume de recursos emprestados em julho deste ano foi 94,7% maior do que no mesmo mês do ano passado. No acumulado do ano, o crescimento já está na casa dos 72% em relação a 2006, ano que já havia fechado com alta de 92,5% sobre 2005.
Caixa aumenta prazo para financiar imóvel e reduz juros A Caixa Econômica Federal anunciou, nesta terça-feira, uma série de mudanças em seu financiamento habitacional para imóveis residenciais de R$ 130 mil a R$ 200 mil. A principal alteração foi no prazo, que subiu de 240 meses (20 anos) para 360 meses (30 anos). Os futuros mutários também terão uma redução na taxa de juros nominal, pós-fixada, que cai de 11,3% para 10,4%. Além disso, o prêmio mensal de seguros sofreu uma redução média de 35% e a taxa de administração passará de R$ 25 para R$ 21,43 a partir de 1º de setembro.
Nossa expectativa é que, nos próximos três ou quatro anos, os recursos continuem crescendo. Esperamos fechar este ano com algo em torno de R$ 15 bilhões de financiamentos - diz José Pereira Gonçalves, superintendente técnico da Abecip, elevando em 25% a estimativa de R$ 12 bilhões feita pela entidade no início do ano. Neste novo cenário, os problemas dos candidatos a mutuários mudaram. No lugar da fila de espera por um empréstimo a questão agora é escolher entre as inúmeras e diferentes linhas de créditos disponíveis no mercado .
Longe de preocupar, por causa do (mau) exemplo americano, a expansão do crédito imobiliário brasileiro é situada pelos especialistas a quilômetros de distância do problema de financiamento da casa própria das terras do Tio Sam. A começar porque, passados dez anos de sua criação, o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), base para securitização de dívidas com imóveis, não deslanchou. Nesse tempo todo, o volume total de operações com Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ficou na metade dos R$ 10 bilhões que eram esperados apenas nos dois primeiros anos do sistema.
Culpa das condições macroeconômicas, que acabaram deixando o mercado de crédito imobiliário brasileiro a mais de uma década de distância do americano. Nos últimos 15 anos, enquanto os EUA reduziram os juros que impulsionam o crédito, o Brasil - ao contrário - precisou manter as taxas mais altas do mundo para enfrentar crises externas, conter a inflação e garantir a estabilidade da moeda. Os financiamentos ficaram caros para o consumidor e os recebíveis imobiliários não atraíram investidores, ante a alta rentabilidade dos títulos do governo.
Só recentemente, com a ’casa arrumada" no que se refere a fundamentos macroeconômicos, o país conseguiu espaço para reduzir juros e dar combustível ao crédito. "O SFI não deslanchou. Já existe um mercado, mas é pequeno, nem sombra do que pode ser. A gente está se preparando para isso, com a padronização dos contratos. O sistema ainda virá no momento seguinte e vai ser muito importante", diz José Domingos Vargas, superintendente regional da Caixa no Rio.
Especialista em olhar os dados macros pelo viés estreito do bolso do consumidor, o economista Miguel Ribeiro de Oliveira, vice-presidente da Associação Nacional de Executivos de Finanças (Anefac) também espera com otimismo o crescimento do mercado secundário de crédito imobiliário. "Para os bancos, já existe alguma coisa de securitização, mas muito pequena. Hoje, o mutuário não consegue refinanciar seu empréstimo, fazer uma segunda hipoteca. E é bom e correto que consiga", diz ele.
"Se o imóvel vale 100 e um banco financiou 70%, porque ele não pode levantar os outros 30% em outro banco? Ou ainda: se eu já paguei 50% do imóvel, porque não conseguir um empréstimo dando como garantia a parte que quitei? Num futuro próximo, essas operações serão feitas no Brasil, porque é o que se pratica no resto do mundo. Nós só estamos defasados em relação a isso", explica Ribeiro de Oliveira.
Do ponto de vista dos financiadores, o cenário não é muito diferente, como revela o superintendente da Abecip. O SFI não é significativo, o volume de securitização não chegou a R$ 5 bilhões e por vários motivos. De 1997 para cá, enfrentamos várias crises econômicas e a ampliação dos juros vai contra o processo de securitização. Só agora começamos a ter taxas mais compatíveis com esse tipo de operação. Ele também fala da necessidade de padronização dos contratos, porque como são operações de grande volume, comprar crédito de vários bancos com cláusulas contratuais diferentes se torna muito trabalhoso.
Outro entrave, segundo Pereira, são as regras do sistema financeiro do país, que exigem, por exemplo, que os bancos apliquem 65% dos seus depósitos de poupança em crédito habitacional. "O banco que não mantém essa relação está desenquadrado. É um modelo que precisa ser repensado, ficar livre dos entraves. O sistema vai deslanchar quando bancos se livrarem das amarras", prevê.
Crédito farto e barato - Ninguém acredita que possa se repetir aqui o problema americano, porque as últimas medidas de ampliação de acesso ao crédito imobiliário no Brasil foram queda dos juros e aumento dos prazos e do valor do imóveis contemplados pelas linhas mais baratas.
Mas, diferente do que ocorre no "subprime" americano, as exigências de garantias de pagamento dos candidatos a mutuários estão mantidas. O que se espera por aqui não é crédito de risco, mas crédito mais farto e barato, já que os títulos de dívidas imobiliárias tendem a atrair bancos e outros grandes investidores como fundos de pensão. "Por que o banco que financia meu imóvel precisa esperar até que eu pague? Ele pode vender aquele papel", explica Pereira.
Ribeiro de Oliveira até lamenta que os problemas com crédito imobiliários nos EUA traga uma imagem negativa destas operações e acabe atrasando um pouco mais o processo no Brasil. "O mercado americano sabe que emprestar para pessoas com boa capacidade de pagamento traz retorno baixo. Por isso, investiu em mutuários de risco, porque com o mercado aquecido, se a pessoa não conseguisse pagar, o imóvel era retomado. Mas a inadimplência cresceu, os preços dos imóveis despencaram e as garantias ficaram insuficientes para cobrir dívidas. No Brasil, os bancos visam segurança, pedem garantias maiores, olham a capacidade de pagamento, não deixam prestação passar de 20% a 25% da renda e raramente financiam 100% do imóvel", compara Oliveira.
A situação dos EUA é um caso muito particular desencadeado por um certo exagero. Foram empréstimos suplementares concedidos a pessoas que não tinham histórico de pagamento favorável a arcarem com taxas maiores e isso foi feito de forma exagerada.
Regras do SFI foram fundamentais - Mas se até agora a securitização teve impacto pequeno no mercado e as poucas operações realizadas foram mais ligadas a grandes empreendimentos comerciais, como shoppings centers, as mudanças de regras criadas para viabilizar foram fundamentais para o mercado como um todo e ajudaram a impulsionar os créditos tradicionais, baseados principalmente no Sistema Financeiro de Habitação, nosso velho e bom SFH.
A figura da alienação fiduciára - que mantém o imóvel no nome do agente financeira e facilita a retomada em caso de inadimplência - e a melhora do arcabouço jurídico, como o fim do incontroverso (em caso de ação judicial, o mutuário precisa especificar o ponto do qual discorda e só tem direito a suspender o pagamento daquela parte da prestação) foram incorporadas pela maioria das linhas de crédito. E junto com a estabilidade da moeda, juros reais de um dígito e aumento dos prazos de pagamento estão produzindo o espetáculo do crescimento do setor. "Os astros se alinharam. Imaginava-se que o modelo de crédito imobiliário que a gente tinha fosse perdendo fôlego, isso não aconteceu e é ótimo. O importante é dar o crédito", diz Pereira.
Ao parabenizar os milhares de corretores de imóveis brasileiros pela passagem do seu dia nacional (27/08), o senador Francisco Dornelles (PP-RJ) lembrou o papel decisivo do deputado Ulysses Guimarães para a aprovação da lei que regulamentou a profissão, há 45 anos. Dornelles assinalou que foi de Ulysses Guimarães o primeiro projeto de lei que buscou regulamentar a profissão, apresentado em 1951.
- Foram 11 anos de luta parlamentar até que a lei fosse aprovada em 1962 e, ao longo desse tempo, Ulysses Guimarães sempre esteve ao lado da categoria. Não por acaso, no II Congresso Nacional dos Corretores de Imóveis, realizado pouco depois da publicação da lei, e no qual a categoria comemorou a conquista da regulamentação profissional, o deputado Ulysses Guimarães foi o grande homenageado, tendo sido escolhido, em justa e bela honraria, patrono dos corretores de imóveis - observou.
Dornelles assinalou que a profissão é tão antiga quanto a necessidade de encontrar uma moradia, mas é na complexa economia contemporânea que seu papel se destaca.
- Com a urbanização crescente, com a diversificação dos mercados de investimentos, com a importância fundamental do setor de construção civil, o papel de intermediação desempenhado pelos corretores é essencial para que o complexo mercado imobiliário seja capaz de cumprir todas as suas funções - afirmou.
Economista diz que medida da Caixa é positiva, mas juros para mutuários continuam muito altos
O presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), José Geraldo Tardin, considera positiva a redução anunciada pela Caixa Econômica Federal (CEF) na taxa de juros pós-fixada para financiamento habitacional, mas afirma que a taxa "continua muito alta".
Segundo ele, a extensão do prazo para até 360 meses favorece o mercado imobiliário, com mais pessoas atrás do financiamento da moradia, mas é preciso ver com atenção a forma de atualização das prestações, pagamento da entrada, taxas de juros e o índice de correção monetária.
Geraldo Tardin lembra que existe um déficit habitacional de 8 milhões de moradias no país, com o agravante de mais 3 milhões de residências com superpopulação. Para ele, demanda de mercado existe, “e muita”, mas "falta baratear os custos de acesso à habitação para uma classe média que está entrando em um beco sem saída, enquanto os 92% mais pobres da população já estão sem saída".
O economista afirma que, para quem não pode financiar um imóvel pronto, a saída mais viável é a compra do terreno e construção da casa, ao invés de entrar em financiamentos longos, que muitas vezes se transformam em dívidas impagáveis.
Outra sugestão que ele dá é o consórcio, por não exigir entrada nem comprovação de renda, até a contemplação. O senão, no caso, é a possível demora no sorteio, além do risco de inadimplência no grupo.
A título de exemplo, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) fez simulação de financiamento no valor de R$ 100 mil, por prazo de 180 meses (15 anos) pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e por consórcio.
No primeiro caso, a mensalidade sairia por R$ 1.953,06, com custo final do imóvel em R$ 351,550 mil. No consórcio, o financiamento de igual valor e no mesmo prazo, teria mensalidade de R$ 706,34 e valor final de R$ 127,141 mil.
Controvérsias à parte, existe a tendência de os vários agentes financeiros alongarem os financiamentos, com vistas a ajustar seus produtos a um cenário de estabilidade econômica.
A queda da taxa básica de juros (Selic), por exemplo vem se registrando de forma continuada desde setembro de 2005, destaca o vice-presidente de Governo da Caixa, Jorge Hereda. O Banco do Brasil e Bradesco já adotaram medidas nesse sentido.
De acordo com tabela divulgada pela Caixa, os financiamentos com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) têm os juros reduzidos de 8,66% para 8,16% ao ano, e os encargos totais de 384,30% para contratos de 240 meses (20 anos) caem para 330,13% no prazo de 360 meses (30 anos), o que dá uma variação de menos 14,01%.
Para as famílias com renda mensal até R$ 1.875,00 a taxa de juros é um pouco menor, de 6% ao ano mais Taxa Referencial (TR), para financiamentos em no máximo 300 meses.
Os contratos com prazo maior são para a faixa de renda familiar entre R$ 1.875,00 e R$ 4,9 mil, que pagam juros de 8,16% mais TR. A cobertura pode ser total para os contratos até 240 meses, cai para 90% na faixa até 300 meses e para 80% nos financiamentos de mais longo prazo.
Nos financiamentos com recursos da caderneta de poupança (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo - SBPE) a taxa atual, de 11,38% ao ano nos contratos em 240 meses, cai para 10,48% ao ano nos financiamentos de 360 meses. Com isso, os encargos totais caem de 1.483,04% para 1.268,73%, com variação de menos 14,50% nos cálculos dos técnicos da Caixa.
As atenções do mercado financeiro estão voltadas para a sexta reunião anual do Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom), que começa logo mais às 15 horas. O encontro dura dois dias, nos quais poderá ser decidida mais uma redução da taxa básica de juros, também conhecida como taxa Selic porque remunera os títulos depositados no Sistema Especial de Liquidação e Custódia.
Hoje, na primeira parte da reunião, os diretores do BC assistem a exposições dos chefes de departamento do banco sobre os indicadores da economia interna e a evolução da economia externa, com foco no controle da inflação, mantida pelo segundo ano consecutivo abaixo do centro da meta de 4,5%, definida pelo Conselho Monetário Nacional (CMN).
Amanhã, apenas os diretores (com direito a voto) participam da deliberação de quanto será a "calibragem" da redução dos juros. De modo geral, as expectativas dos analistas de mercado apontam para redução de 0,25 ponto percentual, o que puxaria a taxa dos atuais 11,50% ao ano para 11,25%, de acordo com pesquisa realizada pelo BC na última sexta-feira (31) e divulgada no Boletim Focus de ontem (3).
Alguns economistas admitem, porém, a possibilidade de o BC suspender o processo de redução da taxa Selic, que acontece de forma ininterrupta desde setembro de 2005, quando a taxa estava em 19,75%. Seria uma espécie de “freio de arrumação” para absorver os efeitos da recente turbulência no mercado imobiliário norte-americano e uma forma de conter a inflação que dá sinais de alta há cinco semanas, embora ainda abaixo do centro da meta.
