SÃO PAULO - Um dos pontos mais comemorados da MP do Bem (MP nº. 252 de 15 de junho de 2005), que depois foi regulamentada pela Lei no 11.196 de 21 de novembro de 2005 foi, sem dúvida, a concessão de isenção no ganho de capital obtido com a venda de imóveis após 16 de junho de 2005. Isso desde que os valores sejam usados na compra de outro imóvel em um prazo de até 180 dias após a venda do primeiro imóvel.
Porém, ainda que a iniciativa tenha sido vantajosa do ponto de vista de redução dos gastos com impostos, a medida continua gerando dúvidas para os contribuintes no que refere à declaração de Imposto de Renda. Como incluir o rendimento obtido com a venda do imóvel? E no caso de uso parcial do ganho para a aquisição de um segundo imóvel, qual o tratamento a ser dado, e como calcular o imposto de renda devido sobre esse ganho de capital?
Rendimento isento
Segundo a Cenofisco, mesmo que a compra do 2º imóvel não tenha sido concluída em 2006, se a intenção do contribuinte for de usar os ganhos obtidos com a venda do 1º imóvel na compra de outra propriedade, então é preciso incluir o valor do ganho de capital na Ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.
Nos casos em que apenas parte do ganho foi utilizada na compra do 2º imóvel, somente esta parcela deve ser declarada como Rendimento Isento e Não Tributável, ficando o restante sujeito ao recolhimento de imposto de renda.
Como calcular IR sobre ganho de capital?
Mas, como calcular o imposto sobre o ganho de capital que não foi utilizado na compra de um 2º imóvel? Nesse caso, é bom lembrar que cálculo do imposto devido com ganho de capital é feito através de outro programa em separado: o de Ganho de Capital. O programa, que também está disponível no site da Receita Federal, permite que o contribuinte escolha entre três situações distintas:
1. Uso integral do ganho de capital Nos casos em que o contribuinte vendeu o imóvel e usou integralmente do ganho de capital na compra de outra propriedade residencial em até 180 dias será concedida isenção integral sobre o ganho de capital, e não será preciso pagar imposto de renda sobre o ganho com a venda;
2. Uso parcial do ganho de capital Situação em que o contribuinte utilizou apenas parte do ganho de capital para a compra de outro imóvel residencial. Nesse caso, o imposto de renda devido será proporcional à parcela não utilizada na compra do segundo imóvel, sendo que no cálculo do ganho de capital o contribuinte não deve ser esquecer de aplicar o fator redutor;
3. Ganho de capital não foi utilizado Nos casos em que o prazo de 180 dias já se expirou, e o contribuinte não efetuou a compra de outro imóvel, o imposto de renda será devido sobre a totalidade do ganho de capital.
Em algumas situações o prazo de 180 dias termina após o dia 31/12/2006, de forma que o contribuinte não sabe ao certo como preencher a declaração de ganho de capital. Nesse caso, a recomendação é de que o contribuinte preencha a declaração de ganho de capital e informe que pretende utilizar, integral ou parcialmente, o valor do ganho de capital na compra de um 2º imóvel. Com base nessas informações, o programa automaticamente calcula o valor do imposto devido.
Multa após 180 dias
Porém, caso a 2ª compra não tenha sido concluída após 180 dias, o contribuinte terá que recolher o imposto de renda incidente sobre o referido ganho, acrescido de juros e multa de mora.
Vale notar, contudo, que o cálculo de multa levará em consideração o último dia útil do mês subseqüente ao da apuração do ganho de capital. Assim, caso a venda do 1º imóvel tenha sido concluída em 1º de dezembro, e em 1º de julho o contribuinte ainda não tiver comprado o 2º imóvel, terá que recolher imposto com multa, sendo que essa será calculada com base em 31 de janeiro de 2006 até o dia do recolhimento do imposto.
Para quem gostou da possibilidade de isenção, a Receita lembra que só será possível usufruir deste benefício uma vez a cada cinco anos.
Proprietários de imóveis já podem dormir mais tranqüilos com relação à garantia da fiança prestada nos contratos de locação que se prorrogam por prazo indeterminado. Depois de quase dez anos de contrariedades, em que sucumbiram em suas execuções contra fiadores, em razão do entendimento judicial de que estavam exonerados, o Superior Tribunal de Justiça deu novo rumo à questão.
A decisão que mudou o curso da história foi proferida pela Terceira Seção do STJ, que reúne os ministros das 5ª. E 6ª. Turmas, em Embargos de Divergência no Resp 566.633-CE, relatado pelo ministro Paulo Medina. Nela ficou consignado que "se o contrato de locação contiver cláusula que obrigue o fiador até a entrega das chaves mesmo na hipótese de prorrogação do contrato, revela que este tinha plena ciência d! e que o vínculo poderia avançar a prazo indeterminado, devendo o fiador responder pelos débitos gerados pelo afiançado". No mesmo julgamento, a Terceira Seção decidiu "remeter o acórdão à Comissão de Jurisprudência, para revisão da Súmula n. 214", o que está sendo ansiosamente esperado pelo mercado imobiliário.
A Súmula tem a seguinte redação: "O fiador na locação não responde por obrigação resultante de aditamento ao qual não anuiu". O problema, aliás, não está no texto da Súmula, mas na sua interpretação, pois, mesmo nas hipóteses em que não houve aditamento do contrato, por este ter se prorrogado automaticamente por força de lei (Lei 8.245/91, art. 46, § 1º) por prazo indeterminado, magistrados e tribunais de todo o país vinham sistematicamente exonerando os fiad! ores nas locações com prazo inicial vencido, causando prejuízos totais ao locador-credor, afora os ônus de honorários, custas e sucumbência.
Geraldo Beire Simões, advogado carioca, em comentário no Boletim de Direito Imobiliário (2º decêndio de março/2007), noticia que o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, através de seu Órgão Especial (formado pelos 25 desembargadores mais antigos), em autos de uniformização de jurisprudência, acolheu a tese suscitada, no seguinte sentido: "Nos contratos de locação responde o fiador pelas obrigações futuras após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado se assim anuiu expressamente e não se onerou na forma da lei". Essa orientação é mais um passo concreto no sentido de garantir a expressa disposição da Lei das Locações ( 8.245/91, art. 39), que prevê a higidez da fiança até o retorno do imóvel ao locador.
S! e outros tribunais também adotarem postura semelhante ao TJ/RJ, mais fácil por certo será a luta para recuperar os estragos causados pela reiterada jurisprudência favorável aos fiadores. Resta aguardar a nova redação da Súmula 214, para ver se terá texto inequívoco e que esclareça todos os pontos de conflito sobre a validade da fiança em locações prorrogadas por prazo indeterminado, com ou sem a anuência do fiador. Qualquer lacuna ou obscuridade da nova regra dará margem a novas facções de interpretação, o que não resolverá o problema e frustrará as altas expectativas dos agentes do mercado.
Resta lembrar, por fim, que cada juiz e tribunal brasileiro continuará com o poder de julgar segundo o seu convencimento, mesmo contra a lei (como aconteceu no episódio) ou contra a dicção de súmula. Portanto, nem todas as execuções contra fiadores terão final feliz.
Caixa anuncia mudanças em seus processos de concessão de crédito Para tornar ágil os processos de concessão de financiamento à produção e aquisição de imóveis, a Caixa Econômica Federal resolveu atender a uma série de pleitos do setor, formulados por meio do Secovi-SP.
Anunciadas pelo Superintendente Institucional do banco, Augusto Bandeira Vargas, durante reunião da Diretoria de Programas Habitacionais da entidade, dia 2/4, as medidas dependem de regulamentação por meio da publicação de normativos, e consistem em:
>> Mudanças nos prazos de tramitação dos projetos na Caixa, que passam a ser de 10 dias no setor de Engenharia e 30 dias para a entrega da análise completa ao empreendedor imobiliário;
>> Nove dias úteis para a liberação do repasse para as pastas entregues com a documentação em perfeita ordem;
>> Criação de setor de atendimento às empresas quanto ao andamento do processo, cujas informações passam a ser eletrônicas (envio de e-mails diários);
>> Novos números de telefones diretos entre os técnicos da Geop (Gerência de Engenharia Operacionais) e das superintendências;
>> Criação do setor de Ouvidoria de Habitação, com envio de respostas oficiais aos questionamentos;
>> Dossiê jurídico único na Gidur (Gerência de Desenvolvimento Urbano);
>> Liberação de financiamento para incorporadores (permanência da necessidade de análise da Geric);
>> Dispensa do PBQP-H na modalidade alocação de recursos;
>> Pesquisas cadastrais em substituição a certidões na agregação de novos compradores;
>> Avaliação para que as construtoras não tenham valores debitados de suas contas em virtude de prestações não pagas por inadimplentes;
>> Capacitação e treinamento dos funcionários que trabalham com financiamento à produção;
>> Melhorias nos sistemas de informática;
>> Dispensa de nova certidão na aquisição de terrenos a menos de um ano – o levantamento cadastral passa a considerar o período da compra do terreno;
>> Automatização da emissão de certidões pelos cartórios.
“Os normativos da Caixa saem nos próximos dias e valerão para todo o Brasil. O nosso grande desafio é fazer com que os prazos acordados sejam cumpridos. A nossa alternativa é melhorar os processos, porque a Caixa contrata muito e o cumprimento dos prazos e das regras vai melhorar muito os negócios”, resumiu Vargas, completando que em breve o banco vai adotar o sistema de avaliação do histórico cadastral da empresa na liberação de financiamento (behavior).
Maurício Eugênio, especialista em marketing imobiliário diz que para vender mais necessidades do consumidor devem ser prioridade
Comprar um imóvel de forma segura não é tarefa fácil. Entre os cuidados, o publicitário paulista Maurício Eugênio, da Eugênio Comunicação, especializado no mercado imobiliário, explica que é preciso estar atento ao histórico da empresa e à documentação, para evitar cair nas garras das propagandas enganosas, que ainda existem, embora tenham diminuído sua incidência nos últimos anos. O profissional, que atua há 20 anos no segmento, veio a Curitiba no última semana – a convite de entidades representativas do setor – para apresentar a palestra “Marketing imobiliário: como criar estratégias para posicionar os produtos e levantar as vendas”.
Gazeta do Povo – Quais são as principais estratégias utilizadas pelas empresas para valorizar os seus empreendimentos imobiliário e vender mais? Maurício Eugênio – São várias. A primeira delas é a compra de um terreno onde você possa reunir, por meio de um projeto, diferenciais competitivos e inéditos. Hoje, a indústria imobiliária está criando conceitos e espaços onde as famílias vão poder viver como se estivessem em um grande clube. O grande diferencial está na elaboração de projetos que contemplem todas as necessidades das diferentes pessoas que vão habitar esse empreendimento.
Para quem pretende vender ou locar um imóvel, o que fazer para agregar valor a seu produto ou aumentar a rapidez da negociação? Procurar uma empresa séria que vá representá-lo muito bem. E uma empresa é reconhecida assim pela qualidade dos seus corretores de imóveis. Além disso, buscar uma parceria, se possível com exclusividade. Se você tiver uma empresa e um grupo de corretores olhando com exclusividade a comercialização ou a locação do imóvel, você vai ter mais velocidade na negociação do que se todos venderem. Também é necessário apresentar esse produto de forma bonita. O apartamento ou a casa tem de estar bem tratados, porque esse é um mercado de comparações.
Ainda existe propaganda enganosa de empreendimentos imobiliários, como plantas que não condizem com o projeto executado ou localização diferente da real? Existe, mas cada vez menos. Esse mercado, em função de tanta depuração e de tantas crises, não aceita mais a participação de empresas que praticam esse tipo de jogo. A indústria imobiliária hoje é séria e de responsabilidade. Os órgãos municipais que fiscalizam essa atividade estão muito rigorosos na promessa, no projeto e na responsabilidade ambiental desse empreendimento. No passado, essa estratégia era muito recorrente porque não existia uma legislação de incorporação séria como existe hoje.
Como fugir das armadilhas e saber se o que está sendo vendido é realmente o que foi apresentado? A compra de um imóvel é muito delicada. É a aquisição mais importante de uma família. Para fugir dessa situação é importante analisar o histórico da empresa, como ela se comporta, qual o seu portfólio, o compromisso social e a responsabilidade jurídica e financeira que ela tem. Em segundo lugar, deve-se avaliar a própria documentação do que está sendo comprado. Não se pode comprar absolutamente nada que não tenha registro e autorização nos órgãos responsáveis. Esse é o caminho para uma aquisição tranqüila.
Corretores de imóveis preparem-se! Vem aí o 2º CONSIM – Congresso Sul Imobiliário, que será realizado na cidade de Florianópolis entre os dias 19 a 21 de julho.
Os corretores interessados em apresentar Teses devem inscrever-se até o dia 01 de julho. Os interessados poderão dirigir-se à Comissão Organizadora Regional, para apresentação de teses, que serão defendidas em plenário, caso aprovadas pela Comissão de Estudos e Redação de Teses. Tal contribuição deverá ser enviada até o dia 01 de julho de 2007, para o seguinte e-mail: Este endereço de email está sendo protegido de spambots. Você precisa do JavaScript ativado para vê-lo., que tratará do encaminhamento das mesmas à Comissão de Estudos e Redações de Teses.
As teses deverão ser apresentadas de maneira clara, concisa, em no mínimo 120 linhas e 70 caracteres, com espaço 2 (dois), fonte Arial 12, digitadas em "Word".
As teses deverão ter a seguinte metodologia:
a) Entrada; b) Desenvolvimento do assunto; c) Análise comparativa ou sugestão de aproveitamento; d) Retirada de texto legal, se for o caso; e) Apresentação de alternativas; f) Conclusão.
Os autores das teses deverão comparecer à reunião da Comissão de Estudos e Redação de Teses que acontecerá dia 19 de julho, das 14 às 18 horas, em Florianópolis.
